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【Study】土地のお話
掘り出し物の安い土地。
実際に掘り出し物も存在します。
現金化したいからとか、
処分して財産を分けたいとかです。
そんな土地に当たれば安くていい土地が手に入る。
ところが、中にはキズものもある。
自分が出会ったキズものの土地達です。
家は建てられません？？
これは意外に多い事です。
道路に接していない土地が安くで出ていたりします。
一見すると道路とつながっているように見えます。
が、字図を取ると道路のような部分に他の土地が入っています。
つまりは道路に接していないって事。
そうなると建築基準法上、
家は建てられません。
道路との間に挟まれた土地を買うしかない。
でも、そこの所有者はそれを知っていますので、
法外な値段で売り付けてきます。
安い土地の場合、
接道が有るかどうかを確認する事をお勧めします。
現況を見ても敷地の境界線は分かりませんからね！！
崖のそばも危険です。安く買っても崖がある場合、
家を建てられる面積が限られていたりしますし、
擁壁とかで予定外のお金がかかる。
よく考えたら普通の金額で買ったのと同じって事になります。
高低差の大きな土地はその段差をどうするかで
お金を使うと考えるべきです。
高すぎても低すぎてもお金はかかるって事です。
家は建てられるけど・・・・
みたいな土地も有る。
要するに地盤改良が出たりして高くなってしまう土地です。
その地域の会社であればどのあたりで改良が出るかは知っています。
地盤改良に１００万円以上かかると安かった土地が
高い土地に早変わりです。
地盤の事も頭に入れた方が良い。
地盤改良は建てる会社の考え方も反映します。
どの会社を選ぶかで
改良になったりならなかったりします（汗）
事故のあった土地は安い。
これは不動産屋さんに
聞けば教えてくれます。
それを聞いて判断するしかないでしょう。
因縁がこもっていたりしたら
支障が出てきます。気を付けましょうね！！ -
【Study】頭金のお話
「頭金はどれだけ有れば良いでしょう？？」
なんて質問は良くある質問です。その質問の今の回答は
「全部借りた方が良いですよ！！」です。
今の世の中は恐ろしいほどの低金利です。
この金利で借りた方が断然お得です。
頭金など考えない方が良いでしょう。
まあ、いくら借りれるかの問題もありますが、
税込み年収の６倍は借りれます。
５００万円だったら３０００万円は借りれる。
総予算を計算したらすぐに答えは出て来る。
今なら住宅ローン控除もあり、
１０年間は借入残高の１．０％が返って来ます。
頭金を貯めるより断然お得です。
仮に５年間で５００万円のお金を貯めて家を建てるとしましょう。
銀行には５００万円の現金は有りますが、
その間に支払った家賃がいくらなのか？？
７万円の家賃であれば４２０万円のお金を使い、
頭金５００万円を貯めている事になります。
つまり８０万円を貯めたって事（汗）
それより１．０％前後で借りた方がよっぽどお得です。
５年固定だと０．９％ですから
ローン控除で０．１％の利益が出る。
１０年固定でも１．１５％です。
仮に５年後の金利が上がっていたらアウトでしょう。
計画が在るのなら早い方が良いでしょう。
消費税率もアップしますからね！！
低金利時代がなせる業です。
頭金なしのオール借り入れが断然お得です。
これが金利２．０％とかだったら
頭金がある方が総支払額が少なくなるので有利ですけどね？？
大昔は金利が５．０％台とかでした。
総支払額は借入金額の倍返し！！
そう考えると今の世の中はおかしいです。
昔の常識は全く使えません。
「１０年間は借りてローン控除を受けたのち、
資金に余裕があれば元金を返済すれば良いし、
自己資金を運用したければそのまま借りておけばいいでしょう」
なんて言っています。
住宅ローンがどのローンより金利が安い。
資金の運用はしっかりと行った方が良いでしょう！！ -
【Study】子供部屋
子供部屋とかを広く取る事はあまりお勧めしません。
子供が子供部屋を個室で使う時間って
かなり限られています。
そのために大きな空間を作る事って意味が有るのか？？
子供が家に住むのが大体１８歳まででしょう。
大学まで家から通っても２２歳までですが、
それは少数派かもしれません。
１８歳まで居たとします。
個室として中学生から使ったとして
１２歳から１８歳までの６年間の事です。
たったの６年です。
６年間を個室にできればいい話ではないのか？？
まあ、４．５帖も有れば良いのではないか？？
最近の子供は家に友達をあまり連れてはこない。
皆で遊ぶ時はリビングとかで遊んでいます。
遊び用の空間を作ってもあまり意味は無いのではないか？？
それよりも小さい頃は大空間にしてあげて、
そこで遊ぶようにすればいい。
個室に変えて６年過ぎたらまた大空間にするか
夫婦で部屋を分けて使うかを考えれば良い。
子供はどうせ家を出て行きます。
昔建てていた大きな家では子供部屋は
８帖とかでした。
でも、今その家に行ってみると夫婦二人の生活です。
そこまで読んでいません。
小さなお子さんの居る家造りの場合、
「子供は１８歳で家を出ますよ」
って話をします。そして最小限の空間を
確保してあまりの空間を収納とかに回していく。
その方が将来は使いやすい家になる。
子供は狭いとか言うかもしれません。
でもよく考えてみてください。
子供部屋って夜しか使いません。
机が置けてベッドが置けたらそれで十分でしょう。
文句が出たら
「自分で建てる家でそうしたら？？」
なんて言ってあげたら良い（笑）
まあ、最終的には夫婦でどう生活するかを
考えての家造りが良いでしょう。
最後は夫婦だけの生活です。
それは定年後２０年は続く。
子供より長い時間ですからね！！ -
【Study】生涯設計！
一生をどう暮らすのか？？
家を建てる人の多くは子供が
小学校に入るからその前に！！
みたいな事が多いです。小学校が６年。
中学高校が３年ずつの６年。
合計で１２年間。これがお子様と
暮らせる時間になります。
その後はよその大学に行ったりして
家を出る可能性が高い。
１２年の事で子供部屋を作る訳です。
子供はやがて就職して結婚をします。
結婚となるとまたあわただしくなる。
両方の家に行ったり来たりする事になる。
その時は新築して２０年近く経過しています。
そこで住設などのリフォームとかが出て来る。
２０年もたてば設備も古くなりますからね！！
結婚したら当然孫とかできる。
その孫を連れて帰って来る。
そうなると空き部屋だった子供部屋がゲストルームになる。
さらに年月が進むと今度は
二階の寝室に行くのがおっくうになって行く。
一階の和室を寝室にリフォームする事になる。
みたいに家を建てたらどんどん人も家も歳を
取って行きます。要するに今の現状だけで
設計すると後で大変な事になると言う事です。
中には
「それでも今が大事！！」
みたいに言う人が居ますが、
その場合は今の事を設計できる
未来の見えない設計者にお願いする事が良いでしょう。
あっという間に時間は過ぎます。
今の子供は今しかない。明日の子供は明日の子です。
住宅ローンなども一生涯の収支を考えてみると
分かりやすい。どこで家計が赤字
になるかが分ります。それをどうやって
阻止するかも計画できるし実行もできる。
子供の進路とかでも大きく変わるので、
人生設計に一度考えたら面白いかもしれません。
自分も５２歳ですから
この世に居られるのも３０年を切り込んでいます（汗）
元気でいられるのはもっと短いでしょう。
そう考えると時間はいくらあっても足りません。
ボーっとしている暇などは無いって事です。
時間は有限で、人は必ず死ぬって事を
毎日肝に銘じておく事です。
家造りもそれで変わるかもしれません。
時間は有効に使いましょうね！！ -
【Study】設計とは？
家って設計者が何を考えているかで大きく変わります。
コストばかりを考える人は
「いかに安くできるか？？」
って考えます。
するとその家に住まう人の事などは
全く考えないで家の間取りとかが決まる。
設計者は安く設計する事がお客様のためとか考えている訳です。
でも、お客様は「安い家」が希望でも
何でもなかったりします。そんな家の場合、
生活が始まってから
「なんでこんな材料だったんですか？？
最近建てた人の家は他のもので、
それが凄く良かったんですけど？？」
「それは予算が厳しくってそうなりました」
「えっ？？差額はいくらですか？？」
「そうですね、４０万円ほどです」
「まあ、言ってくれたら出したのに！！」
「どうしますか？？って言いましたよね？？」
「もっと強く言ってくれればよかったのに！！」
「・・・・」
みたいな事になる。
設計者の考えだからそれはしょうがない事でしょう。
ただ、こんな感じの事が良く起きているって事は
設計者のくせを知っておくと便利だと言う事になります。
会社の中に設計者が居る場合はその癖が
会社のくせになる訳です。
雑誌とかがあるとその会社のくせが書いてあります。
その癖が受け入れられるかどうか？？
一番良いのはその会社の設計者に
会って話をしてみる事です。
しっかりとした考え方を持っている人
であればしっかりとした家ができます。
「お客様のニーズに合わせて設計します」
とか言われたら気を付けましょう。
何も芯が無い人です（笑）
家をどう考えているのか？？
住まう家族をどうしたいのか？？
基本的な事を聞いてみる。
デザインや間取りの話をしている人はアウトです。
まあ、設計者は図面を書く事だけが
好きな人とかいますからね（笑）
オタクって人です（汗）
家は設計者で変わる。
それだけは覚えておきましょうね！！ -
【Study】リフォーム業者って？
今やリフォーム業界は異業種からの参入が多く、
専門が何かも分らないのが現状です。
電気屋さんでもリフォームやっていますからね（汗）
そんな会社に外壁の塗装工事をさせても、
知り合いの塗装やさんにやらせているだけの事。
その中に建築のプロは居ない。
よって、外壁の劣化なども分らないって事になる。
多くのリフォーム業者には建築のプロは存在していないって事が多くとても危険である
指揮者の居ないオーケストラみたいなもの。
まあ、バンドマスターがしっかりしておけば
それなりの音楽にはまとまるでしょう。
ところがリフォームとなると
そのバイオリンの奏者に直接仕事を
依頼をするようなもので、
フルートの事を聞いても分らないのと同じ事です。
自分達は家一軒を総合的に見て行きますから、
全てが分かる。
バイオリンの部分だけ依頼でも他はどうかも見る事が出来ます。
つまり、自分達みたいな住宅会社はリフォーム全般を見れるし、
構造をまでも見えて来るので間取りの変更とかもできる。
でもリフォーム業者の多くはパーツの交換のみで終わりです。
はっきり言えるのはリフォーム業者では新築の家は建てられないって事ですね！！
修理はできるかもしれません。
どっちに頼むかはお客様の考え次第でしょう。
多くの場合「お金」で決めてあるような気がします。
そんなリフォーム後の家に行ってみると、
「なんでこうなっているんだろう？？」
みたいな事が多い。良く分かっていないからですね！！
人の仕事まで責任が持てませんから！！
瑕疵保険も他社でリフォームしたら
失効する場合もありますからお気を付けください。
リフォームは難しそうで簡単な事ですけどね。
よく考えたら分かります。 -
【Study】高品質、低価格？？
「うちはどこよりも良い家を建てるからね！！
しかもどこよりも安い！！」
「そうなんですね？？」
「高品質を低価格で！！がモットーです」
「・・・・・」
なんて会話は良くある事です。
品質を上げると当然上がるのはコストです。
コストが上がればプライスも上がる。
これって当然ですね。そこが矛盾するのが安い家なんです。
安には安い理由がある。
当然ある物が無かったり、
工程が省かれていたりです。
そうしないとあの価格は出せません。
俗に言うローコストメーカーです。
食べ物もそうですが安いものには理由がある。
処分品に並んでいるのは大抵が賞味期限間近な物。
他は形が崩れた物などがほとんどです。
産地の分からないものなどは安くても買いたくない。
家も同じです。
規格外の材料で建てれば安くなる。
一山なんぼの商品が存在します。
Ｂ級品ってな物もある。
そのような物を使えば安いはずです。
当然、保証などは無い。
安い家で驚いたのは網戸がオプションだった事です。
どうするんでしょうか？？
必要な物までオプションって（汗）
建て売りでしたが買った後に
すぐにリフォームですからね（汗）
安い事は良い事ですが、
当然にある物までが無かったりするのは怖い事です。
そう考えると断熱などの見えない部分も
当然ですが無いかもしれません。
建築基準法では縛りは無いですからね！！
普通に住める家を建てたいのであれば安さ
自慢をする業者は止めた方が
良いかもしれません。危険です（汗）
そうそう、ローコストと言う言葉は原価の事で、
価格の安い家はロープライスとなるのが
正解です。何ゆえローコストなのかは分かりません。
なんでだろう？？ -
【Study】安さで勝負？
「うちは同じ仕様でどこよりも安いです！！
うちで検討されませんか？？」
なんて言ってる会社が有ります。
どこよりも安いってどうよ？？
って感じです。
まあ、価格の安さに魅了を感じる人
はそれが良いでしょうが
「安いものには良いものは無い」
って考えている人はそっちには行かないって事です。
こんな事を言う会社ほど
「犬小屋から豪邸までなんでも建てます！！」
とか言いますからね！！
犬小屋を建ててる会社に
豪邸をゆだねる人が居るのかって話です。
駅前の食堂では宴会はしないのと同じ事です。
守備範囲ってものが有る。
安さを宣言すると安さにこだわる方が
集まってきます。これはしょうがない事です。
そこで起きるのが住宅ローンが
通るのかどうかって問題です。
営業マンは銀行の窓口で、
「どうにか通してください。
それで仕事になるかどうかが決まりますんで！！
お願いしますよ」
って感じで泣きつきます。
銀行側は綱渡り的な融資ほど
怖いものは無い訳ですから
即答はできない。
それで時間だけが過ぎて行きます。
お客様もお客様で出来た時間でもっと
安い会社は無いかって動き回るので、
同じ物件のローンが別会社から
銀行に持ち込まれるって事になる。
皆さんがうんざりです。
自分はこのような事をした事
は無いですし、経験した事も無い。
大体安売りはしません。
どうなるのかを知っているからです。
多くの会社がそれでダメになって行きました。
安さは誰のためなのかを
よく考えておかないと悲劇が起きます。
安い事自慢の会社で建てる事がどんな
危険が潜んでいるのかも考えておく必要がある。
長く存在するかどうかって事です。
薄利多売的な会社は流れが一度
止まったら危険な状況になりますから要注意です。
安さ自慢の会社ばかりが元気そうに見えますが、
いずれ戦いが終わり生き残れるのは
半分ぐらいでしょう。
再来年の消費税率アップで判断できると考えています。 -
【Study】自然素材って？
先日、ｼｮｰﾙｰﾑにご来店いただいたお客様
そのやり取りが、今の家の問題の一つシックハウスについて的を得た
お話たできたので、その一部始終をお伝えさせていただきます。
お客様：「新居に引っ越して体調を悪くする人って多いですよね、
なぜ、新居で体調が悪くなるんでしょうか？？」
私：「新建材から揮発する化学物質が原因なんですよ。
それに対する国の基準も意外と曖昧で。例えばアルコールで考えると。
弱い人は全く飲めないし、強い人はいくら飲んでも酔いませんよね。
今の建材の基準は普通の人（ちょっと強めの人）が基準だといえます、
それ以下の方くぉ無視されているようなものですね」
お客様：「全くの安全基準ではないって事ですか？」
私：「そうなんです。一般論的なものと考えるべきで。
化学物質に反応する人にとっては安全基準をクリアした家でも危険です」
お客様：「それでは無垢材とかで造れば良いって事でしょうか？？」
私：「無垢材が全て良いのかって事も問題です。
ホルムアルデヒドを馬鹿みたいに放出する物も有りますからね」
お客様：「自然素材でもですか？？」
私：「実はアスベストは自然素材ですよ」
お客様：「はっ！！」
私：「自然素材（偽物）＝体に良いは危険な発想です。
もっと深く考えて対応する事が必要になります。」
お客様：「○○ハウスさんで、相談させていただいた時に、
すべての建材がフォースターなので大丈夫って言われたのですが？」
私：「フォースターは13の揮発性物質の内ホルムアルデヒド
とクロルピリホスのみで安全としており、
それ以外の物質については対象にされていないんですよ！
そのため、残りの11物質でアレルギー反応がある方にとっては
フォースターって全くあてにならない安全基準なのです！」
お客様：「でも自信を持って、安全って言われましたよ！」
私：「実際のところこのような説明などはほとんどないのが
現状でしょう。まあ、住宅のプロの方でも、
このあたりの事は知らないって事も多いんですよね」
お客様：「では、我が家はどうした方が良いのでしょうか？？」
私：「床のフロアと壁のビニールクロスは使わない、
工事の時に使うボンドもこだわる必要があります、
それから天然の塗り壁で家具や家電から揮発してい
化学物質を吸収させる事がいいです。」
お客様：「珪藻土とか漆喰とかですか？？」
私：「珪藻土は、一般的に流通している物はボンドと併用して
塗るタイプになります、珪藻土自体は天然の物でも、
ボンドが化学物質なので実はあまりよくないんですね！
漆喰も調湿効果ってほとんでないんですね」
お客様：「それじゃどんな材料がいいんですか？」
ここから先は次回のブログでお伝えします。 -
【Study】室内ドアは少なくてもいい？
室内ドアは少なくてもいい？
その理由は
断熱性能を上げている事で、
ドアで冷暖房の間仕切りを作る必要が無くなったからです。
ドアを付けても良いけどお金の無駄ですからね！！
最初に無くすのがシューズクロークです。
間仕切りドアを無くして暖簾で視線を遮る。
それで十分です。匂いの問題はサンゴの塗り壁が解決します。
次が玄関ホールとリビングのドアでしょう。
ここは設計上、視線を切る必要がある場合は取り付けます。
がそれ以外は無くしてもいいでしょう！
実生活では有っても閉めませんからね。
後は個室以外のドアが無い。
リビングとローカにはドアは無い。
ここも視線は暖簾でOKです。
全館冷暖房の考えなので、
仕切る必要が無くなるって事です。
「ドアは無くて大丈夫ですか？？」
なんて見学会の時に質問されますが、
「今でどうでしょうか暑いでしょうか？？」
って切り替えすと
「そうか、快適だから閉めなくていいか」
みたいになる。
この考えをお伝えする事が固い頭の設計者でしょう。
昔ながらの考えで設計するとドアだらけの家になるんですね（汗）
一般の家とドアの少ない家では内装ドア代が30～50万円ほど変わります。
そう考えると高断熱化で100万円アップとか言われたら、
「内装ドアを減らした設計にしてください」
みたいに言ってしてもらえば５０万円
ぐらいのアップで抑えられるって事です。
これは意外に知らない人が多いです。
断熱性能を変えるって事は設計手法まで変わるって事。
根本を変えたら全く別な考え方で家を設計する事になります。
逆に言うと昔の家の設計を高断熱化にするって事は
非常に無駄が多いし理にかなわないって事になりますから要注意！！
この辺りがいわゆる
「ブドウ型住宅」と「リンゴ型住宅」の事になって来るんですね。
家って面白いですね！！
