スタッフブログ

  • 打ち合わせ
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    「打ち合わせが多い」

    って答えた会社は建築材料の全てをお客様に判断させようとする会社です。

    内装材から外装材に住設機器など恐ろしい商品群を決める事になります。

    そんな会社の人は、

    「たくさん打ち合わせしたからお客様の満足度が上がるのだ!!」

    なんて考えています。

    そうでしょうか??

    週末は毎回打ち合わせです。

    初めて見る物や聞く材料のサンプルを見せられて、

    「この中からお選びください。どれにしますか??」

    なんて言われても答えられない。

    よって家にお持ち帰りって事になります。

    家では深夜までカタログとのにらめっこ。

    家が出来上がるころには営業マンより

    建材の知識が付いたって人も居るくらい。

    それで一週間後に決めたものを伝えると

    「いや、これはまずいです。それはこの家には合わないと思います。

    お客様のお好みだと言えばそうなんでしょうけど。

    これでよろしいですか??」

    「おかしいのですか??

    どれが良かったんでしょうか??」

    「多くの方はこれを選ばれますが、

    あくまでもお客様のお好みでしょうから・・・・」

    なんて展開して仕切り直しでまたカタログとのにらめっこです(汗)

    そんな事なら最初で言ってよって感じですが打ち合わせの多い会社は

    そんな事を最初には言いません。

    家が出来上がるころには疲弊しきっている。

    現場に行っても打ち合わせ通りになっているのであまり

    感動とかもないのがこの会社の特徴です。

    だって打ち合わせ通りだからしょうがないですね。

    打ち合わせの少ない会社は打ち合わせしません。

    究極は

    「お任せください」

    「お願いします」

    で終わり。

    ショールームで色とかのすり合わせをするぐらいで、

    ほかは全てを会社側で決めて行きます。

    よって週末は自分の時間です。

    打ち合わせしていないので出来上がった時は感動だらけ!!

    という展開です。

    どちらがいいかはお客様次第でしょう。

    納得の世界か?

    感動の世界か??

    その差は大きいです。

  • 間取りとは?
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    間取りが決まらない話はよく聞きます。

    そこには大きな理由があります。

    見積もりと連動していないプランを出すから決まらないって事。

    間取りは価格の設定が無いと楽しくていくらでも作れるってものだからです。

    だから、価格と連動していないプランを作る設計者は無能と言えるでしょう。

    多くの建築士は設計さえもできませんから要注意です。

    図面を元に建物を作る人が圧倒的に多いって事です。

    間取りを考える人は少数派。それを価格をふまえられる人は希薄な人です。

    価格を気にしてプランをするという事ですが、そこには色々な事が絡んできます。
    耐震性能であり断熱性能である。色々な条件をふまえて考える。

    同時にデザインも考える。

    普通の人にはできません。かなり高度な事だからです。

    でも、頭のいい人は自分で家の間取りを考えて図面化して来られる。

    図面の多くは破たんしています。それを忠告します。

    「すみません。これってこのままは建てられませんがどうされますか??」

    「はい。私は素人なので参考までに考えたまでです。

    これでお願いするつもりはありません」

    「ほう。ではなぜこのような図面を??」

    「だから、大体の間取りを考えたまでです。深い意味はないです」

    「だったら良かったです。これであれば耐震性は全くないし、

    確認申請も難しいから。どうにもなりませんが、

    新たに考えますが宜しいでしょうか??」

    「すみません。余計な事をしまして」

    「はい。予算が無限大に有ればこれで良いかもしれません。

    でも、限界があるでしょうから予算内のプランを考えましょうね」

    って事になる。総合的な事を考えてプランは作られていきます。

    数日悩んでやっとできた!!なんてことはない。プランは閃きだからです。

    敷地を見たときに「パン!!」って出てきます。

    それがプロです。全てを一瞬でこなす。プロとはそういったものです。

    風の通りとかを考える設計者は断熱性能が高い家に住んだことのない人が

    言っている戯言。知らないから言える事でしょう。

    風を入れるとスギ花粉やPM2.5も家の中に入ってきます。

    それをふまえて間取りを考え、設備も考える。それで家はできる。

    それはかなり高度なレベルで進められる事なんですね!!

    間取りは設計者の奥深い考えの反映です。

  • 答えの無い会社?
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    「今年はどんな家が流行るのかを調べて商品化しろ!!」

    なんて会社はろくな会社ではありません。

    家の本質が無いからそんなことになる。

    つまりは家の答えが無いって事です。

    恐ろしい事に存在する住宅会社の多くは答えが無い。

    どんな家が良いのかを経営者も社員もわからなくて建てています。

    どんな家が流行っているかを調べて真似するってのが手法になる。

    イベントなどに出店したらどんな事をしているかを丹念にスパイする。

    カタログなどを全て持って帰る。

    そんなことで生きている会社も存在します。

    太陽光パネルの全盛期の時が分かりやすかったですね!!

    当時の破竹の勢いだった会社は全てが方向転換しています。

    良く分からない方向にですが・・・・・・

    ではなぜ家に答えを出さないのか??

    それは経営者が欲張りだからです。

    どんな家も建てて棟数を増やし売り上げを上げろ!!

    って言っているからでしょう。

    とりこぼすのが怖いんです。

    量産メーカーでも鉄骨がメインなのに木造もあるよ的な展開と同じです。


    なんでも売れるものは売ってしまえ!!的な経営方針です。

    下手に答えを作ると真逆な人が来た場合建てられないから答えはあえて出さない。

    八方美人的なやり方です。

    でも、本来は量産メーカーの手法です。

    これが地方の年間に20棟もしない会社が同じようにやるって事は馬鹿げています。

    が経営者は気が付きません。量産メーカー並みの事をやる(爆)

    面白い事に商品群まであり、仕様もなぜか松竹梅がある。


    答えは簡単です。自分の信じるものを出すだけです。

    それをお客様が受け入れるかどうかでしょうけど、

    答えが確かなら心配はないです。かなりの勇気がいるかもしれませんね(汗)

  • プランが決まらない?
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    「なかなかプランが決まらなくって、困っているの」

    なんて事を言っている人。

    それは会社の設計担当があまりよくない

    という事になりますから、担当を変えるか

    会社自体を変えた方が良いでしょう。

    そのいばらの道は最後まで続きますから!!

    では、なぜプランが決まらないのか??

    答えは意外なところになります。

    その会社の営業方針でしょう。

    来たお客は全て契約して建てる!!

    みたいな会社であれば、営業はお客様の言うことを全て

    受け入れて契約に持ち込もうとします。

    予算のない人にも予算内でどうにかなるような

    事をにおわせてです。

    会社が大きくて営業、設計、工務が分かれている場合の

    プランが決まらないは、慢性的な会社の経営方針の間違えでしょう。

    営業が御用聞きになり過ぎてお客様が神様みたいになっていると決まりません。

    その瞬間がプランの時になります。

    設計は予算から家の大きさや中身を割り出しますが、

    営業はそれを無視しています。

    そのギャップは埋められません。

    よって、プランが決まっても見積もりが出た瞬間に

    「予算オーバー」という事でスタートラインに戻されることになるわけです。

    夢を語っていたヒアリングなど意味の無い事であるって

    最後に気が付かされるわけです。

    要するにプランが決まらないという事はお金が決まらないと

    気うことになります。お客様の予算外のプランが延々と

    提出されるわけですから決まるはずがない。

    予算内に入っても今度は最初のプランと程遠いものだから

    納得ができないという事になりますからね!!

    そこには営業マンの嫌われたくない、

    失いたくないという思いが反映されていて、

    現実逃避ともいえる勝手な相手の思い込みを

    誘発させてしまっている部分が隠れています。

    さて、会社が小規模で営業と設計が兼務だった場合に

    プランが決まらないというのは能力不足であるとしか言えません。

    お客様の予算を把握していないのか、

    プランを価格の組み立てで行いえないかでしょう。

    建築士免許は持っているけどこれができない人は多いです。

    プランがすんなり決まる会社はそれなりのルールを

    持っていることが多いし、プランなんて一つの

    通り道でしか過ぎないと考えていることが多いような気がします。

    最終的にはその家に住んでいただき感動してもらう。

    プランはだから一回で決める必要があるって事です。

    お互いが無駄な時間を過ごさないためにはそこに力を集中する。

    プロであれば当然なんですけどね??

  • 土地は縁です
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    「土地がなかなか決まらない」

    という人は多いです。

    お客様の中にも数名いらっしゃいますが、

    これがなかなか決まりません。

    でも、決まるときは嘘みたいに決まるから不思議です。

    今までの経験で、土地のお話をしてみたいと思います。

    自分も土地を探したときは、なかなか良い土地は出てきませんでした。

    どこに聞いても良い条件がそろわなかった。

    あるけど高すぎるとか良いけど道が狭いとか学区が変わるとか。

    でも、突然に出てきました。

    そこを逃すか逃さないかが運命の分かれ道でしょう。

    自分の場合はタッチの差で買えた。

    そう聞いたのは買った後でしたから(汗)

    「実はあの時、もう一人検討していて、

    電話が5分遅れていたらそっちになっていましたよ」

    なんて聞きました。

    そんな経験もあるので、

    「この土地なんだけどなー!!」

    って感じで出てきた土地は解ります。

    が、決心できない人もいらっしゃいます。

    もったいないですが、縁がなかったって事でしょう!!

    そんな土地はすぐになくなります。

    そして同じ土地は二度と出てきません。

    これは結婚とも似ていますね。

    売っている土地を「買います」

    って言うだけの事ですが、

    誰がその土地に価値を見つけて手を上げるかでしょう。

    人気の土地は人も群がるって事ですね。

    さて、そんな土地ですが長く探してもなかなか決まらなかった人が、

    突然出てきた土地ですぐに決まる場合もあります。

    これぞ縁ってやつでしょう。

    自分も数回そんな感じで決まった人を見てきましたが、

    なぜか強運の持ち主です。

    2年以上も探し求めて悩まれた果てに出会い頭に決めた(笑)

    時期が来ていなかったって事でしょう。

    だから決まらない人もあせらない事です。

    あせって失敗した人もいます。

    土地の中には恐ろしい土地もあり、

    家が建てられない場合もあります。

    土地の検討は、最終的に建築士と一緒にすることをお勧めいたします。

    もちろん、設計に長けた人に限ります。

    現場担当の人は詳しくなかったりしますので要注意です。

    縁はいつかやってきます。

    その時に即断できるだけの情報と知識を備えておくことが大事ですね!!

  • 見えないお金?
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    家を建てる時は家の価格にだけ目が行きがちですが、

    そうではありません。

    気を付けないと間違えるのが目に見えてこないお金なんですね!!

    建てた家が高いものになるか??

    安い買い物になるかは家以外で決まるお話をしてみましょう。

    「住宅ローンの選択」

    実は家より大事なのがどのローンを使い支払うのかです。

    ここを間違ると金利の支払いに大きな差になり、

    総支払額は恐ろしいくらい違ってきます。

    銀行の言われるがままが一番危険でしょう。

    ここは住宅の専門家が一番よく理解していると思いますが、

    中には全然理解できていない人もいますので要注意です。

    裏技がありますから聞きたい人は会社においでください(笑)

    「住宅ローン控除」

    平成31年まで続く住宅ローン控除は長期優良住宅の場合、

    最大500万円の還付があります。が、それは非現実的な話です。

    年収が600万円前後の人の場合、3000万円の借り入れをした場合の

    計算で約230万円ほどの還付が考えられます。

    所得税が返ってくる。借入残高の1%で収めた所得税額までです。

    そう考えると今は全額借入をした方が良いという事になります。

    10年間還付してもらい、それ以降に手持ち金で繰り上げ返済を

    行った方が総返済額は減る。これは使った方が良いでしょう。

    「光熱費の減額」

    これは断熱性や給湯器の性能にもよりますが、

    家の性能でまるで違う金額になりますから要注意です。

    普通の家であれば、冬が一番光熱費が上がります。

    電気代が2万円、ガス代が1.5万円で灯油代が8千円とかですね。

    R+house家での冬の電気代は1.2万円ほど。

    35年ローンを組んで支払った場合、

    以前の家との光熱費の差額は250万円前後の差額になります。

    性能をどうするのかで差額が250万以下であればするべきですね。

    そんなにかかりませんから!!

    「外装のメンテナンス費」

    工事費だけで外壁を安いタイプにしたという方はそこに40~50万円の差額が出たと思います。

    が、その外壁は安いがゆえに塗膜が劣化しやすい。

    10年後は再塗装の材料です。

    1回で50万円では足りません。

    高い外壁は30年間は塗装なしです。

    維持費で大きな差額が出るという事も知っておいた方が良いでしょう。

    見積書にはありませんが大きく変わってくる支払うお金です。

  • うそ??
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    色々な住宅会社を回ってみると分かりますが

    どこも言っていることが違います。

    「自然素材は良いですよ」

    と言う会社もあれば、

    「新建材も今では基準をクリアしているから安全です」

    という会社もあります。

    どっちが正しいのか??

    どっちも正しいし、

    どっちも間違いでもあるといえます。

    完璧にするには、

    「自然素材の中には人に良い素材も存在していますし、

    人に悪さをする素材も存在します」

    が正しく、

    「新建材には安全基準があり、それをクリアしていることが義務付けられます。

    ただし、それで住まう人が健康なのかはその人毎に違うから何とも言えません」

    が正しい。

    しっかり認識できている会社からするとあやふやな言い方は

    「うそ」みたいに聞こえる。

    大体大きな範囲での話はあまり信用しないほうがいいでしょう。

    「木は自然素材だから良いです」

    とかは「木」全てが良いという言い方ですがそうではないです。

    中には毒素を持っているものもあるし、

    化学物質で漂白されたような素材も存在する。

    輸送中に防カビ材を大量に吹き掛けられているものもあると

    聞きますので危険なんですね!!

    「県産材は良いですよ」なんてのも聞きますが、

    県産材がなぜ良いのかは言われていません。

    鹿児島で育った木はもっと寒い地域の木よりは

    柔らかいはずなので強度的にはよくありません。

    特に畑の跡などに植林された木は恐ろしく

    肥満体の木で人間と同じで大きいけど強度はない(体力がない)

    って事になりますから気を付けましょう。

    多くの会社は耳障りの良い言葉だけを並べてくる会社もあります。

    そんな時は、

    「なぜそうなんですか??」

    みたいに質問して理由を聞く事です。

    その理由に「もっともだ!!」と思ったら良いのかもしれません。

    答えられなかった場合は危険ですね(汗)

    多くの会社は答えの無いまま営業展開している場合

    が多いですから要注意です。ひどい会社は「会社の方針ですから」

    みたいに言ったりします。

    真実でない事を言って契約を迫る。これはダメな会社のやり方です。

    社員がその会社で家を建てているかどうかでも判断できると思います。

    本当だったら皆が建てているはずですからね!!

    うちには量産メーカーの社員から問い合わせが来たことがありました(汗)

  • 地震のお話
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    雑誌で見かける大丈夫かな??って思えるプラン。

    大きなリビングが有るけどその上には2階があるってプランです。

    大きな空間を作ると言う事はその荷重を離れた

    柱で支えると言う事になります。

    その柱をつなぐ梁には2階の柱と筋違いが来ている。

    って事は、地震の時にその梁には大きな力が加わると言う事です。

    「たぶん、ここの梁は折れるんじゃないかな??」

    ってなプランです。構造計算をしてい

    て安全を確認されてればいいですが、

    見た範囲では偏心率がやばそうなプランです。

    そこまで考えてないかもな??ってな事でしょう。

    柱の途中に梁が刺さっている家!!

    これも危険な家ですね。地震が来たらその柱は折れる。

    その上にある桁は落ちる。

    そうしたら屋根が落ちる。家は倒壊する。

    写真を見ただけでそこまで分かるんですが、

    分からなかったんでしょうね??

    構造に疎い人が設計をしたとしか言いようのない家です。

    まあ、強い地震が無ければ良いのかもしれません。

    上からの荷重だけなら何の問題は無いからですね!!

    要は横からの荷重が来た時です。

    ガラス張りの家

    とても開放的な家です。が、

    耐力壁がそこにはありません。

    つまりそこは地震時にはかなり変形すると言う事です。

    しかもガラスって事は割れる可能性が高い。

    危険ですね!!特殊なサッシを使っているのかもしれませんが、

    そうでなければ危険です。

    複雑な家

    形が複雑になると建物は壊れやすくなります。

    特にコの字とかL字とかは入り隅が壊れやすい。

    応力が集中しますから当然です。

    デザインを優先すると構造力学が無視される。

    デザインで万が一の場合は殺されるかもしれないって事です。

    まあ、価値観の問題って事でしょうが、でも死んだら終わりです。

    何が優先なのか??しっかり考える必要がありますね!

  • 何が高いのか??
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    住宅って何が高いのか??

     

    今や家の価格は2,000万円前後になってしまっています。

     

    昔は1,000万円前後の時代もありましたが今はそんな時代ではありません。

     

    量産メーカーなどは坪単価は100万円の大台に乗っていますからね!!

     

    恐ろしい時代です。

     

    では、何故そんなに高くなってしまったのか??

     

    一つは設備関係でしょう。

     

    エコキュートが当然のごとくついていて、

     

    換気システムも高価なものが入っていきます。

     

    キッチンやお風呂も豪華なものが採用されている

     

    今は当然のことになろうかと思います。

     

    長期優良住宅ができ、それに仕様を変える事で当然価格は上がっていきます。

     

    耐震性や断熱性能は最新のものが採用されます。

     

    が、それが高くなる要因の一つになっています。

     

    ここまではイニシャルコストの話です。

     

    ランニングコストの話になるとまた違ってくる。

     

    イニシャルコストの高い家ほどランニングコスト

     

    はかかりません。とても安い事になる。

     

    光熱費も半分以下になり外装や設備配管などの

     

    維持管理費も相当に安い事になります。

     

    イニシャルコストとランニングコストを

     

    合わせたものがその家の総コストになる。

     

    そう考えたら家の価格だけではなく

     

    30年間に使った費用の総額で比べるのが本当ではないかと思います。

     

    高かった家の方が相当安くなると思います。

     

    方や外壁は30年間はメンテナンスは不要

     

    方や10年ごとの塗装ってなると、

     

    それだけで差額が200万円から300万円は変わってきます。

     

    イニシャルコストの差額は50万円もない。

     

    光熱費も方や年間12万円、方や24万円。

     

    差額が年間に12万円です。が、

     

    30年間では360万円です。安い方が快適な家で

     

    、高い方が暑いし寒い家です。

     

    どっちが良いのかはお客様の判断でしょう。

     

    コストは設計でも大きく変わります。

     

    これは設計者の力量が大きい。

     

    構造コストをどう考えるかです。

     

    自分が常に行っているのが構造ラインをしっかりと合わせるという事です。

     

    設計時にこれを怠ると構造に恐ろしいほどお金がかかります。

     

    デザイン優先という人はそこにお金を使わないといけないという事です。

     

    有り余るほどあるというのならそれもいいでしょう。

     

    自分はもったいないと考えます。

     

    「構造にお金がかかりますがよろしいですか??

     

    目には見えない部分ですけど??」

     

    なんてお知らせします。

     

    どっちを優先するかですが

     

    構造コストが分からない人からはもらえないアドバイスって事ですね!!

  • 間取りが決まらない!!
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    「なかなか間取りが決まらなくって・・・・・」

    なんて話は家づくりの中ではよく聞く話です。

    ではなぜそうなるのか??答えはすごく簡単です。

    「営業担当がプランを考えるから!!」

    です。ただそれだけの事です。

    営業担当は家づくりではプロではないです、

    仕事欲しさにお客様側にすり寄っていきます。

    嫌われたくないので

    「ご要望は何でもおっしゃってください」

    なんて馬鹿な事を言います。

    言われた方は何でも言いますよ。

    それを全部メモするからお客様は勝手に

    「自分の予算でこれだけできるんだ!!」

    なんて勘違いしていきます。

    そしてどうにも止まらなくなる。

    言いたい放題の要望を図面にすると恐ろし

    く大きくて立派な図面が出来上がる事になる。

    当然ですが、お客様はそれで満足して見積もりに入ります。

    その次は見積もりの提示ですがここからが地獄の始まりです。

    恐ろしい金額の予算オーバーです。

    「なにこの金額は!!言ったお金と全然違うじゃないの??」

    「お客様のご要望を満たせばこうなりますので・・・・」

    「こんな金額じゃ建てられないでしょう!!」

    「間取りの変更をさせてください」

    ってなり、プランを小さく仕様を抑えていく作業に入ります。

    最初のプラントはまるで違う夢も希望もないプランで

    予算に合わせる打ち合わせが何回も行われる。

    そうなると決まらないって事ですね!!

    正しい方法は

    まず最初にお金の話を煮詰めていきます。

    総予算を固めて家以外に必要な金額も予算組して行きます。

    その後に要望を聞いていきます。

    すると要望の中には予算を超えるものが出てきますから

    「それは予算を超える事かもしれませんがよろしいでしょうか??」

    という事で調整ができる事になります。

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