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【Study】坪単価？
坪単価とは建築本体価格を坪数で割り、算出されるものです。
坪当たりどれぐらいの価格なのかで家のグレードとかが分かる。
いわゆる目安ですね！！
さて、この坪単価ですが、
安さをアピールする会社（ローコスト住宅会社）
ではこの坪単価を安く見せるためにほとんどが
メーターモジュール言うもので出来ている。
これは建築の基準の寸法が
１．０Ｍ×１．０Ｍの大きさになっているものです。
日本の基準の基本は関東間の０．９１Ｍ×０．９１Ｍですから、
２０％ほど大きくなる。
関東間で３０坪の家の間取りをメーターモジュールで
作ったら３６．２坪の家に変身です。
間取りは変わらないから広さが広くなるだけです。
これを坪単価が５０万円で設定したら
関東間が１，５００万円でメーターモジュールが
１，８１１万円となるわけです。
安さを強調した会社では坪単価を４５万とか言ってくる。
他より坪単価が５万は安いとかですね！！
この辺りが坪単価のマジックですからお気を付けください。
また、坪単価の幅が大きな会社も要注意でしょう。
４５万～７０万とかおおきな差がある場合は
仕様も色々あるという事になります。
年間に１００棟とかやっている会社なら理解はできますが
２０棟とかであるとわざわざ仕様を変えること
自体が経営的に無駄が多いと思います。
実際は家の理想が有る会社だと仕様が
大きく変わる事など有り得ません。
ですから坪単価が大きく変わる事などない。
もし変わるとしたら家の大きさが極端に
大きいか小さいかです。
大きいと坪単価は安くなるし、
小さくなると高くなる。
それぐらいの事でしかない。
よって坪単価に幅が有る場合は
あまりよろしくないような気がします。
家に松竹梅の価格差が有るという事
はどんな家でも受注しようとしている会社と言えます。
会社には理想の家と言うものが無い。
売れる家を売れという事です。
家を考える場合、坪単価を聞く事で大体の事は分かります。
そこをごまかす営業マンが居たら、
それはお客様の所得を掴み切れていない場合でしょう。
お客様に合わせて行く会社って事で、お勧めはできません。
が、その判断はあなた次第でしょうね！！
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【Study】ご予算は？
「ご予算はいくらぐらいをお考えでしょうか？？」
多くの住宅会社で、家を建てたいという意向を示せば
必ず出てくる質問がこれでしょう。
予算がいくらなのかで、
そこから後の話の中身が変わってきます。
まあ、その金額を聞いて態度が変わるという事ですね。
どれぐらいの予算での家づくりになるかは、
営業マンとじっくり話をしていかないと
分からないでしょうが、なぜかお客様に聞く。
取り合えづって事なんでしょう。
多くのお客様は緻密な計算とかはできていません。
予算もアバウトな感じではじいているし、
多くの場合は不足している。
大体は借り入れを少なくして家を建てようと考えています。
でも今の低金利時代では手持ち金を使う事がもったいない事です。
その辺りをアドバイスできる人が担当かどうかでも
家づくりは大きく変わると言えます。
知らない人が担当だった場合、
同じ仕様の同じ価格の家でも、
ローンの総支払で差がつきますから要注意です。
ローンや資金計画のプロと話をすることが話が
早いって事になります。
が、その詳しいはずの営業マンが知識が全然ないって場合は最悪です。
そうならないためにはどうするのかって事ですが、
その最初の見分ける場面が、
「ご予算はいくらをお考えでしょうか？？」
って質問です。この質問がどんな意味合いを持っているのか？？
って事です。
プロはここから資金計画を立てていき、
総額とローンの話に持って行きます。
最悪な人はこの質問の後に
お客さんと一緒に悩み始める人です。
そうなっては解決などできません。
が、もっと最悪なのはお金の話もせずに
「どんな家が良いのか？？」
みたいに進めていき、プランを作り見積もりを出す。
最後に「ご予算は？？」ってパターンです。
覚えておいた方が良いかも知れません。
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【Study】家は間取りと性能だ！！
良い性能であることが大事だと言えます。どっちか一方が悪いと住みにくいって事になる。
また、突き詰めていくと良い間取りは
良い性能になる事も分かります。
だから家の外観を見たら家の性能が分かるって事になる。
間取りは家事動線が重要です。
よって水周りがどうなっているかで家は決まる。
水周りは窓が小さくなるので外からでも一が分かる。
すると間取りは想像できる事になる。
耐震性能なども外観が凸凹していたりすると低いってわかる。
同時に断熱性能も表面積が増えるので低くなるって
事なんですが、設計者はそこまで考えない人なんでしょう。
家の設計も突き詰めていくと形がシンプルになった方が
良いと理解していきます。
色々な物の形はそんな感じで理を突いていると言えます。
家も同じ事で使いやすさや住みやすさを考えていくと
どうしても答えは同じところになってしまうって事に
気が付くはずなんですが、多くの人は答えが複数あると勘違いしています。
家の設計は総合力であり、設計者の考えが色濃く反映します。
よって考えていない人は惰性で設計をする癖がある。
一つ一つのパーツを選ぶ事を惰性でやるから総合的に
どうしたいのかが理解できません。
一度聞いてみたら良いです。
特にサッシとかの選択理由は面白いでしょう。
「なぜこのサッシなんでしょうか？？」
ってね。サッシは色々な性能に絡んでくるパーツです。
どんな商品なのか、どんな形状なのか？なぜその大きさなのか？？
色々な事がそこで分かる事になります。
まあ、それをお客様に「どれが良いでしょうか？？」って
聞いてくる設計者は論外です。
もちろん間取りもお客様の言う通りに変更する設計者は
家の答えが無い最悪な設計者と言えますから気を付けましょうね！！
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【Study】住宅ローン
住宅ローンは不思議なローンです。
大きな特徴は生命保険が付いているって事。
ローンの名義人がもしもの時には
生命保険で借入金が返済される。
こんなローンは他にはありません。
だから住宅ローンを組んだ後は
生命保険の見直しとかをお勧めします。
住宅ローン分は別口で生命保険に
入ったのと同じ事ですからね。
また、現在は恐ろしい低金利時代です。
商品によっては１．０％を割込む
金利でローンが組める。
しかも今は住宅ローン控除が最大限に利用できる
時期になっています。
できるだけ自己資金を温存して、
住宅ローン控除を１０年間受ける事が
大事だと思います。
税金が返ってきますから、
それを貯金してローン元金を返済すると
総返済額も減る。
平成３１年の６月までローン控除は
最大限で受ける事を考えるべきです。
そう言った意味では今が建て時なんですが、
それを理解できる人はお金の使い方が上
手い人と言えるでしょう。
家は高い買い物ですが、
住宅ローンの選択次第で総支払額が大きく変わる。
よって住宅ローン次第で家の価格は変動するという事です。
「住宅ローンは銀行に行って申し込んでください」
何て言う業者では家づくりを
進める事は止めた方が良いでしょう。
恐ろしく高い家になる可能性が高いです。
住宅ローンの使い方次第で
資金の運用なども考えるべきで、
そのアドバイスができるかどうかが
お金的には大きな事になって行きます。
できるだけ詳しい人と家づくりをした方が得だと言えます。
家の価格の事ばかり話す業者では実際の
家の値段ははじけないでしょう。
３５年後にその家の価格がいくらになるのかは
ローンの総支払額で分かります。
同じ２，０００万円の家でも
３５年の総支払は一方は２，５００万円で、
一方は３，０００万円とかになります。
ローンの選択と長期のローンの運用次第
で総支払は変わる。それだけは覚えていた方が良いでしょう。
「目先の価格だけで決めて、自己資金を投入してローンを抑えた」
なんて事はしない方が良いです。
低金利とローン控除でどれだけ
資金を運用するかが今の家造りのポイントだと思います。
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【Study】設計者は誰だ？？
「では次回は最初のプランを提出しますので楽しみに
待っていてくださいね！！」
って感じで終わった打ち合わせ。
その後プランは誰がやっているのか？？
当然、建築士でしょうと思いますよね。でも、
違ったりしているんですね。
量産メーカーになると物件数が半端ないです。
よって普通の家は設計に回せる余裕がなかったりするですね。
その場合は営業マンがプランをしたりする。
いわば無免許。
素人の設計は構造が破綻しやすいです。
構造が分かっていないので
自分の都合で間取りを組み立てていきます。
見ればすぐにわかる。
人の家の図面をたまに見ることがありますが、
どんな経緯で出来上がったのかは推測できます。
要望を丸呑みした家はボロボロな状態です。
言われるがままに訂正して行ったあとが随所に
見れるからですね！！
「図面上では納まっているように見えるけど、
プレカットはどうするんだろう？？」
ってな家です。
当然ですがそんな家は耐震等級とか以前の問題になります。
図面上では計算していくとなんとかなるでしょうが、
実際は倒壊するでしょう。
力が伝わりませんからね！！
そうなってからでは遅いので、プランの前には
「誰がプランをされるんでしょうか？？」
と、聞いたほうが良いかもしれません。
無免許の人だと責任が取れませんからね。
確認申請時だけ建築士の印鑑を押すとかしているだけの
会社も多いような気がします。
お気を付けください。
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【Study】昔とは違う
今の家づくりと１０年前の家づくりは
根本的な部分が違っています。
最近では１年前と今では大きく違っているから
しょうがない事です。
技術的な事もそうですが、色々な事が変化していますので、
家の考え方も変化しています。
１０年前の常識は今では非常識になる。
サッシなどもそうですが１０年前は引き違い窓が多かったです。
理由は簡単で風通しを考えていたんですね！！
でも、今の家は基本が高気密になっていますから風の通りは
考えていません。
風は通さないで機械で動かすという考えです。
窓は開けない事が前提になっている。
だから今の窓は引き違いはほとんどありません。
すべり出し窓がほとんどです。気密を考えるとそうなります。
そこから変わっているのでまるで考えが違っている。
また、１０年前はアルミサッシでしたが今では樹脂サッシです。
パーツそのものが断熱の方向に大きく変化しているという事です。
よって設計のやり方や考え方まで大きく変わってきています。
外観をデコレーションする前に断熱気密を優先的に考えるって
方向にある。
でも、中には昔のままの会社もあります。
古い人には安心感はあるでしょうが、
自分から見ると凄く古い家にしか見えません。
住まう人がそれで良いと言っているのかどうかが心配です。
価格も昔のままのなのかもしれません？？
今から１年後も家の作り方や設計は変わっていると思います。
そうでなくてはダメなんですけどね？？
色々な事や物が変わるので家も変わるはずですから！！
その変化の時期の大きな節目が２０２０年の断熱基準の
変更でしょう。
まだ施工が出来ていない会社は厳しいと思います。
平成２５年には変わっているんですが義務化が
伸ばされていただけです。
中にはそんな事さえ知らない人も居ますから大変だと思います。
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【Study】回遊動線
自分が好きな設計は「回遊動線」です。
簡単に言えば行き止まりのない動線って事になります。
物入とかを中心に回れるとか、階段を中心に回れるとかですね！！
行き止まりが無いと空間が広く感じるし、動線の交錯が無い。
これって意外と大事な事だったりします。
朝など家事動線と子供の動線が重なると家中で渋滞が始まる。
すると朝からイライラしたりするので精神衛生上よろしくない。
そこで回遊動線を採用すると家事動線とは別の動線が家の中に
出来る事になる。
言わばバイパスですね！！すると、渋滞はなくなるって事です。
２階建ての場合などはリビング階段を家事動線側に持って行くと
リビングに直接出て来ない。
するとリビングに来客が有っても子供らは
お風呂に入れるし外出もできたりする。
ルートが二つあると便利になるという事です。
ローカで動かすとそれなりに面積が増えるので、
それを避けるやり方が有ります。
和室を動線に取り込み、和室で回遊させるやり方です。
日頃はあまり使わない和室に出入り口を二カ所設けてしまうだけで、
和室を使い別な場所に移動できる事が出来ます。
これだと面積も増えないので金額も増えません。
色々なやり方が有ります。もう一つは洗面所を動線に取り込む
方法でしょう。
これは明らかに家事動線ですが、
そのルートを使って玄関まで移動できるようにしておくと便利です。
意外な場所から移動ができる。
キッチンから寝室に行けたり玄関に出れたりしますからね！！
奇想天外なプランですが住んでみたら便利だったって
事になりますからね！！
色々と動けるという事が便利だとなるわけです。
行き止まりの動線だとそうはなりません。
家事動線と普通の動線を分けておくことが家を使いやすくする
事だと思います。
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【Study】大手住宅メーカー？
大手ハウスメーカーなんていうものは日本にしかありません。
日本はすぐに産業化する。そして国の指揮の元でいろいろ
動かそうとします。
住宅会社が国と近いと経済を動かしやすいからでしょう。
家を動かせば色々な産業もそれに連動して動くからです!!
大手ハウスメーカーになれば年間に１万棟以上建ててる会社が
日本には５社もありますからね！！大量生産です。
年間に１万棟も作るって事はそれなりに標準化しているという事で、
何の特徴もない家であると言えます。
インスタントラーメンみたいな事ですから。
変に個性を出せば売れなくなるという事です。
だから普通にして大衆に受け入れられるようにする。
だから普通の人に受ける商品が良いという事になる。
だから特徴的であまり大衆には売れない商品には手を出しません。
そこが分かると量産メーカーの家を買う人は普通の人だと言えます。
こだわりなんてない人って事です。
だから、「営業マンが良かったから！！」
なんて事が普通に言えるって事ですね（笑）
量産メーカーは家のトレンドを追いかけます。
だから頻繁に商品を開発している。
でも、よく見たら中身は同じで外観の素材が変わっている
だけとかですね。
それだけで多くの人の目を欺いていると言えます。
だけど最近はそうではない人が増えてきているようです。
量産メーカーでは建てたくないという人々です。
「自分のお金は自分のために使いたい。自分のお金がCMや豪華な
パンフレットになるぐらいだったら嫌だ！！」
って感じの人です。
色々な情報が嘘であるという事に気が付き始めた人でしょう。
モデルハウスやたくさんいる営業マンの経費など
家ではない事に支払ったお金が使われている。
テレビＣＭもそうです。
あれも建てた家のお金で支払われているからもったいないって
事ですね！！
そして建てた家が大量生産品で同じ家があちこちにある。
で、高い！！
大量生産品が高いって家ぐらいではないでしょうかね？？
恐ろしい世界です。
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【Study】健康を考える？
「健康住宅」と言うものが有ります。
どんなものなんでしょうか？？
一番多いは「自然素材を使った家」とかでしょう。
自然素材は体に良いという考えで成り立っている。
でも本当にそうなのか？？そこは誰も分からない。
「床は無垢の木ですし、壁は漆喰です。自然素材は体に良いですから！！」
なんて良く聞きますが、そんな時は、
「なぜそうなんですか？？」
って質問をする事をお勧めします。
その質問に答えが有ればその会社は
本物の健康住宅を建てているでしょう。
でも、多くの会社は、
「自然素材だから体に良いと決まっているでしょう」
みたいに言うはずです。その場合は、
「フグは天然物にのみ毒が有り、養殖物には毒は無いですけど？？」
って言い返してみましょう。
黙るはずです（笑）
自然素材にも体に悪い物は沢山あります。
変なイメージは捨てた方が良いでしょうね？？
健康を考えた家を建てている本物の会社は
イメージで物事を進めたりはしません。
あまりしゃべらないかもしれません。
自分もそうですが、
相手がどうとらえるかが一番大きな問題になります。
素直に空間を感じとれるかどうかですね！！
健康住宅の一番は断熱性でしょう。
家の中が快適かどうか？？
その次が内装材です。人の邪魔をしない内装材が良いですね！！
これは体感しかありません。
そこで感じ取れるかです。
色々な住宅に行ってみるとどんな方針で
家を建てているかはすぐに分かると思います。
しゃべる営業マンが居る会社ほど危険かもしれません。
言葉で家を売るんですけらね！！
想像と欲望の世界です。
普通の人はすぐにそっち側に行きます。
だから量産メーカーは存在できるわけですけど、
多くの人は分かりません。
パチンコ屋が存在できる理由が分かると
パチンコには行きません。
それと同じでしょうが、
一般人は勝った負けたと言い騒ぐ（笑）
自己責任の世界ですね（汗）
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【Study】柱は太い方が良い？？
「うちは太い柱を使うから地震にも強いよ！！他の現場と比べたら分かるよ！！」
なんて言う会社が有りますが本当でしょうか？？
これはかなりの確率で「間違え」という事になります。
構造計算をしていないからそんな根拠のない事が言えるだけの
事ですね！！
普通の柱は１０．５センチのものですが、太い柱を使う会社は
１２．０センチを使っています。
柱は荷重が掛かるので太い方が丈夫のような気がしますよね。
でも実際は１０．５センチで十分な大きさになっています。
よっぽど変な設計をしない限りは太い柱なんて出てきません。
自分も今までに数回しか使ったことは無い。
そんな家は少しプランに無理があった感じの時だけです。
構造計算はしっかりと根拠が出て来るのでやった方が良いでしょう。
さて、太い柱を使う会社はその太い柱を売る事で高い商品を
売っているだけの事です。
太いから丈夫とか言っていても、最終的にはお客様がお金を払って
買うわけですからね！！
おもしろい事に柱だけが１２．０センチで土台も桁も
１０．５センチとかだったら
断面がこぼれるのであまり意味がないって事にもなります。
柱を太くするのであれば、他の材までその寸法に合わせないと
あまり意味はありません。
ここでもイメージ戦略ですね！！
柱は太い方が良いという考えはイメージでしかありません。
両方の柱を比べたら太い方が強いのは間違いないのですが、
その太さが必要なのかどうかが問題になる。
無駄な事にお金を掛ける事はありません。
太い柱を使うとその分、空間は狭くなります。
弊害としてシステムバスが入らなくなるとかが起きますから
要注意ですね！！
ちゃんと計算をして適材適所が良いと思います。
昔の上棟式などでは
「材料が太くて良い材が使ってある！！」
なんて言って皆さんが褒めていましたが、誰もその根拠は
分かっていなかった。
まあ、そう言っておけば場が和んだという事でしょうね？？
今はそんな時代ではありませんからね！！
