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【Study】大きな家と小さな家
街には大きな家と小さな家があります。
どっちが良いのか？？それは分りません。
でも、一つ言えるのは大きな家もいづれは夫婦で二人だけの生活になるって事です。
なので無駄に広いだけになる。
性能の問題もあります。
基本性能を下げていくと工事費が同じであるとしたら家はどんどん大きくなります。
逆に基本性能をどんどん上げていくと、家はどんどん小さくなる。
大きな家で冬は寒くて夏は暑い生活をするのか、小さな家で快適に暮らすのか？？どっちを選ぶかの問題でしょう。
この場合、同じ住宅会社で,両方選択できないと考えた方が良いでしょう。
大きな家を性能にこだわらずに建てる住宅会社が、コンパクトで使い勝手がいい高性能な住宅を建てる技術がない事が多いです。
なので高性能な家を建てている会社は、コンパクトでも快適な家を建てる技術がある。
そんな会社を探した方が良いと言えます。
「うちはなんでもできますよ」
なんて言う会社ほど怪しい。
一番分かりやすいのは「長期優良住宅」の扱い方がどうかでしょう。
「長期優良住宅にすると工事費が上がりますねどよろしいでしょうか？？」
って言う会社は危険であると言えます。
そもそもの基本形が低性能で、長期優良住宅は「オプション」って考え方ですからね！！
日頃やっていない会社の家には性能を望めません。
さて、総合的に考えた場合、自分は家の容積は小さくても高性能な家の方が人は幸せになると考えています。
量より質です。
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【Study】快適さの秘密！！
快適さの秘密！！家の快適性は断熱性で決まる。って言うのが一般的なお話しです。
でも、ちょっと違います。
断熱性も大きく関係してきますが、内装材を間違えると体感は大きく変わってしまいます。
特に床材は大事で、熱伝導率の良い床を使うと冬は寒く感じてしまいます。
床が冷たいと体感温度は下がります。
下がるので暖房の設定温度は上がります。
そして電気料金が高くなる。
よく断熱材の性能を言う人も居ますが、断熱の性能は総合力になる。
現在では「外皮計算」という外皮面積から１時間あたりに逃げる熱の量で比べる事が出来ます。
この計算は外皮の平均で出て来ます。
窓の大きな家は数字が大きくなっていく事で「窓が大きいと快適性が落ちる」って事が分かる。
つまり、計算値を見ながら事前に設計で考えられるという事です。
でも、計算をやっていない家ではそんな事はできません。
感覚での設計になる。
窓がどれだけ断熱の穴になるのかも知らないので大きな窓を平気で付けたりします。
また、外皮面積を小さくして逃げる熱量を小さくするのが快適な家を設計する上では大切です。
計算ですぐに分かる事です。
なので表面積が大きくなる形の複雑な家は断熱性能が同じでも逃げる熱要は大きくなるという事が計算で分かります。
その辺りを理解している人が設計しているかどうかで快適性は大きく変わるという事です。
平成２５年の断熱基準で家を建てている人であれば理解できていると思います。
理解していない人であれば、やめた方が良いでしょう。
快適性は総合力ですから、断熱の数字をどれぐらいを狙うのか？？って事からプランをしないと結果は出て来ません。
サッシの性能やガラスの性能に窓の種類に大きさまでという感じで色々な事が絡まってきます。
それを全て考えての設計です。
今までやった事の居ない人には経験も無い事で未知の世界です。
なので「今までやっていないけどできますよ」って言葉は信用してはいけません。
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【Study】照明器具
「照明器具はこのカタログの中から選んでください！！」
なんて渡されたのは分厚い照明器具のカタログだったりします。
その中から自分の好みの器具を選ぶ。
なんて事は普通の人には難しい事です。
でも、なぜか住宅会社の担当はそういってカタログを渡します。
「どんな器具が良いのでしょうか？？」なんて質問しても
「これはお客様の好みなのでそちらで考えてください」
みたいな事しか返ってこないでしょう。
そうなれば地獄のような日々が続くだけの事です。
数日間、ほとんど眠らないで選んだ器具も、
「これは明るさが足りません。もっと明るい方が良いし、これでは予算をかなりオーバーしているので印をつけておいた器具は安いものに変更してもらえますか？？それとも追加されますか？？」
なんて事になる。
照明器具を見るのも嫌になって行くわけですね。なぜそうなるのか？？それはその住宅会社の仕事の仕方がおかしいからですね。
「家を作っているという意識が無い」って事です。
会社側に責任が来ないように作業を進めているだけです。
だから器具の選択は他人事で、アドバイスもクレームになるのでやらないというわけです。
特にベテランという域の人にその傾向は大きいようです。
うちはどうするのか？？
照明器具の予算とお客様の好みを伝えてコーディネーターに作ってもらいます。
コーディネーターはエイジングハウスの家の特徴が分かっているのですぐに出来ます。
送られてきたプランは予算の範囲で作られているし、見学会等で見ているので中身も把握できている。
よってプラン通りに決まる。
カタログもほとんど見ません。
中には現場の担当者がメーカーに複数の照明プランを作らせて、その中から選ばせるなんて危険な事をやっている会社もあるらしいです。
それをやると決まるものも決まりません。
たまにはプランを変更する事が仕事だと思っている人も居るらしい。
担当者が何を求めるのか？？
それでお客様の運命も決まる。
おかしな話だと思います。
一般的には時間のかかる会社が多いです（汗）
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【Study】覚悟！！
冬の覚悟！！それは「お風呂」です。
「よし、風呂に入るぞ！！」と言った「覚悟」を決めないといけません。
脱衣場の寒さにお風呂の洗い場の寒さを考えたら、それなりの覚悟は必要になる。
入ったはいいが今度は出るときも覚悟しないといけません。
急いで服を着ないと湯冷めをることになり、風邪をひく確率が上がるからです。
なのでお風呂には覚悟が必要になるというわけです。
夜中のトイレも覚悟が必要です。
「我慢するかトイレに行くか？？覚悟！！」って感じでトイレに向かう。
色々と着込まないと凍えるから大変。
しかもトイレから帰ると目がさえまくり眠れない事になる。
朝もそうですね。
ベッドから起き上がる覚悟は相当な物でしょう。
「おっしゃぁ～！！」
てな感じで気合を入れないといけません。
着膨れた状態でしばらくは家事をすることになります。
暖房が効くまでしばらくかかるからですね！！
エイジングハウスの家は冬の覚悟が不要な家です。
お風呂にも何のストレスもなく入れるし、夜中のトイレもすんなりです。
朝も簡単に起きれて快適な空間で家事ができる。
はんてんとかで着膨れる事などありませんし、スリッパもマットもない世界です。
マットが無い分の洗濯が不要です。
「あの覚悟はなんだったんだろう？？」なんて事になるわけですね！！家の性能で生活は変わりますよ（笑）
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【Study】１階に寝室がある家
「敷地的に平屋は難しいけど、出来たら１階に寝室が欲しい」
なんて要望が出る事があります。
こんな時はどうするか？？
難しい判断になります。
子供部屋を２階に持って行くだけの事ですが、そうなると１、２階の面積のバランスが悪くなり、工事費が上がります。
どうしても2階の外壁と1階の屋根がぶつかる部分が多くなってしまい、そこの防水処理などにお金がかかる事となります。
なので工事費だけを考えると総２階という事になってしまうわけです。
どうしてもとなるとプランを考えて屋根を１枚にして外壁との絡みを無くする様にプランをしていきます。そうする事でのコストカットとなる。
自分がよくやる方法では２階の高さを低くして、勾配天井で処理する方法です。高さを低くする事で表面積を小さくしていく。
外部の工事面積が小さくなるので、当然ですが工事費は減るわけです。
２階の子供部屋は将来、空き部屋になります。そう考えて最小限にしておくわけです。
１階に寝室は将来の夫婦のみの生活になった場合、動線的に非常に楽な家となる事でしょう。水平移動で終わりますからね！！
２階はたまに帰ってくる子供達の寝る部屋になります。エイジングハウスの家はどこでも寝れるので心配ご無用となります。
設計の段階で少しだけ高さの調整とかを行い、プランすると１階に寝室があり、予算的にも大丈夫な家を建てる事は可能です。
でも、同じ要望を出してもあまりコストの勉強した事のない人の手にかかると、同じ面積でも価格は大きく変わる事になります。
まあ、ここの見分けは意外と簡単で「シンプルな家」を建てている会社はコストの勉強をしていると言って良いかも知れません。
意外とデザインを優先させる会社はお金を変なところに使っていることがありますから、気を付けましょうね？？
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【Study】土地が決まらない！！
土地が決まらない？？
良く聞くお話しです。
土地は「縁」だと自分は思っています。
縁がない場合はなかなか決まりません。
でも縁が有ったら嘘みたいに決まるのが土地です。
考え込んでしまっている人もなかなか決まりません。
これは「欲」の仕業です。
「もっと良い土地が出て来るのではないか？？」
なんて考えているとなかなか決まりません。
土地は同じものが二つとありません。
なので買う意思を早く示した人の元に流れていきます。
考え込むと他に行くわけですね。
なので土地も感覚での勝負になってしまいます。
また、不動産屋にも気を付けた方が良いでしょう。
売りたい土地を売ろうとします。
その人に合った土地ではなくです。
なので土地探しは住宅会社の営業マンではなく
「設計がわかる人」と手を組んだ方が資金計画などの面でも都合が良いと思います。
不動産屋に住宅営業マンの「欲」が結びついたら大変な事になりかねませんからね（汗）
あと、決まらない理由に夫婦のどちらかが踏ん切りがつかないというパターンもあります。
これは夫婦を並べて話をすればすぐに分かります。
それから「ご両親」との兼合いもでてきます。
ご両親も大切ではあると思います。
ですが、やはりお子さんが一番ではないでしょうか？？
未来があるのはお子さんです。
ご両親を助ける事でお子さんが犠牲になったら元も子もなくなります。
両方が良い方法があれば良いのでしょうが、そんな事ってなかなか無いのが現実です。
お子さんの事を優先させる事が土地を決める事の優先順位であると言えます。
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【Study】銀行はお金を貸してくれるのか？？
家を建てるとなり、最初に心配になるのは「お金」でしょう。
「銀行はお金を貸してくれるのかどうか？？」
普通の人は銀行からお金を借りる事などあまりありません。
また、銀行に行っただけで緊張してしまう人も多いと思います。
私は仕事柄いつも銀行とは一緒にいる事が多い。
なので相談はまずは自分にした方が良いでしょう。
色々な解決策も知っていますからね！！
さて、銀行は何を知りたがるか？？
一番最初は現在の「借り入れ」の有無です。
次が「年収」です。
その次は「勤続年数」でしょう。
そして「健康面」です。
で、「過去の借入事故」です。
既存に自動車ローンとかがあると返済比率に影響してしまい、借入金が減る事が考えられます。
なので家を建てる計画が出た後には車などは買わない事です。
首を絞めるだけです。
年収は税込み年収で大丈夫です。
返済比率が年収400万円以上の場合は35％で年間140万円借りれます
35年のローンの場合は35×140=4,900万円借りれることになります。
仮に利息が900万円程度と考えれば、4,000万円の物件を建てる事ができます。
ただし、既存の借り入れがある場合はその計算は成り立たなくなります。
年収は高くても転職したばかりとなると、銀行はあまり良い方向では見てくれません。
「また、転職するんじゃないのか？？」と勘繰ります。
安定性が無い＝返済が滞るとなる。
転職は家を建ててからです（笑）
さて「健康面」ってなんで？？
と思う人は多いでしょう。
住宅ローンには生命保険が付いてきます。
しかも入らないと借り入れができません。
借りた人が天国へ旅立たれた場合は借入残高がその生命保険で支払いされる事になる。
凄いシステムですが逆に言えば銀行のためのシステムです（汗）
その銀行の保身のためのシステムが使えない様な健康面に傷がある人には貸せませんという事です。
なので健康面には気を使っていた方が良いです。
まあ、銀行に行く前に、事前に自分は全てをさりげなく聞いてしまっています。
なので自分が銀行ローンを申し込む人が通らない事など有り得ません。
事実、ローンが通らなかった事はありません。
通らないと踏んで、出してやっぱり駄目だった人は居ました（汗）
なので私に相談下されば直ぐにいくら借り入れできるかは分かります。
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【Study】寒い家！！
冬になると寒い家は大変です。
まずは足元が寒い。
なのｄ靴下とスリッパは欠かせません。
トイレや洗面所などにはマットも必要になる。
床が冷たいのでしょうがないです。
トイレやお風呂に行くのにいちいち「覚悟」が必要になるから面倒くさい。
暖かいのは暖房のある部屋だけで、後は極寒の世界が広がっています。
理由は簡単で「断熱が無い」って事です。
昔の家には「断熱」の概念が無かったので冬は当然ですが寒いわけです。
そんな中で家にも断熱の考えが始まります。
「新省エネ」という基準ができたのが平成４年ですから最近と言えば最近のお話です。
ただし「新省エネ基準」では冬は暖かくないです。
そこで次にできたのが「次世代省エネ基準」というものです。
これが平成１１年の事です。
この基準を守ると冬は暖かい家になります。
この基準は義務化されませんでしたので、多くの家はこの基準をクリアしていません。
なので結局、寒いわけです。
次に改正省エネ基準が平成２５年にできました。
これが２０２０年に住宅にも義務化されるとか言っていましたがされなくなりました。
これが義務化されると困る業者が沢山出て来るからなのでしょう。
当然ですがこれをクリアしている家は少ない。
だから寒いわけです。
家を検討されている場合、断熱基準がどれにあたるのかは聞いていたほうが良いでしょう。
それにより快適さが変わります。
分かりやすく言うと「長期優良住宅」になると改正省エネ基準が適用されます。
なので快適になる。
断熱は断熱材だけの問題ではなく家を総合的にどう考えるかで決まります。
そんな会社を見つける事が大事だと思います。
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【Study】シンプルに！！
建物はシンプルが一番です。
複雑にすればするだけコストがかさみます。
つまり、同じ機能や性能であったら、シンプルな形の方が安くて複雑な形の方が高くなるという事です。
どうしても表面積が増えるので、工事をする面積が増えるからです。
表面積が増えるという事は同じ断熱材を使ったとしても、家の表面積から逃げていく（逆に入って来る）熱は大きくなります。
よって断熱性能は同じでも、結果的に快適性が損なわれてしまいます。
効率が悪くなると言った方が分かりやすいかも知れません。
耐震性も悪くなります。
数字上は同じでも複雑な家は壊れやすいです。
そういった意味から家の形はシンプルな方が良い。
複雑にすればするほど変な部分にお金が消えていく事になる。
「デザイン重視だから」とか言われますが、長い目で見た時に家の外観なんてそんなに気にしている人が居るのかどうか？？
かっこいい家を探す方が難しい世の中ではないでしょうか？？
つまり、ほとんどの人は無頓着だと言えます。
まあ、見せ方次第で外観はどうにでもなるような気がします。
カメラを向ける場所を作ってあげたら良いわけです。
シンプルでも外構などと組み合わせていくと雰囲気は出てきます。
複雑怪奇な家になればどこにカメラを向ければ良いのか分からないなんて事も有ります。
裏側までデコレーションしてある家なんてもったいない限りです。
見えないところにお金を掛けるってよっぽどお金が余っている。
家もシンプルに建ててあげると動線までシンプルになります。
つまりは使いやすい家になるという事です。
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【Study】私が営業担当になります。
「私が営業担当になります」
いきなり家にやって来たスーツ姿の見知らぬ人。
営業担当とか言ってニコニコ笑っているがいったい誰なのか？？
昼間に行った住宅展示場のアンケートを見て、そこに書いてある住所を調べてやって来ているわけです。
ご来場の挨拶って訳ですね。
でも、沢山の展示場を回っているのでどの家の会社の人なのかもわかりません。
もっと言うとどれがどの会社だったのかも分からない。
まあ、それでここからは営業マンの競争という事になるわけです。
ハウスメーカーのサバイバルゲームの始まりです。
営業マンは昼間に来場された人のアンケートを分ける事から始めます。
が、ここで力関係が出て来る。
職業欄で高収入らしき人がいた場合など、
「その人自分の客の知り合いだから。紹介されているからこっちに頂戴」
なんて事でアンケートを頂くぐらいは普通にやります。
成約率が高いアンケートをもらった方が楽ですからね（笑）
さて、それから三日に一回の割合でやって来るようになるのが営業マンです。
「近くまで来たものですから」とか「資料をお届けに来ました」とか「その後、土地はどうなりましたか？？」とか言ってやってきます。
どうにか契約したいものだからプランを出して見積もりを出したいし、どこと競合しているかも知りたい。
やり手は簡単にそこまで進ませていきます。
べらべらしゃべる営業マンは自信がないからで、出来る人はお客様にしゃべらせる。
それをプランに反映させるから「分かってる人」ってなるわけです。
営業マンは奥様の心を掴むことが大きい。
よって女性に対しての印象が良い方が有利です。
資金計画をして予算内でプランを出す。
しかも競合を蹴落とすだけの武器を持っている者が勝利します。
が、本当は「あの人は良い人ね」で決まる事が多いわけです。
つまり、家の事などそっちのけで人柄を売っているのが住宅営業でしょう。
もちろん、人柄のいい営業マンは大切ですが、それより大切なのが実際その会社がどんな家を建ててくれるかって事です。
