スタッフブログ

家の計画を始める場合、

最初に行わないといけないのが「資金計画」です。

検討する会社に行って最初にお金の話を聞かれない

ままプランが進んでいる場合は危険な会社だという

認識を持つべきです。

資金計画が立てられないと、

家の大きさなどが全く把握できません。

それでプランをするなんてナンセンスな事なんですね。

財布の中身が分からず、買い物に行くようなものです（汗）

さて、我々が何を基準に総予算を弾いて行くのか？？

最初に気になるのは「年収」です。

年収が分かると住宅ローンの借入額が計算できます。

税込み年収の約６倍が最大借入額になってきます。

５００万円でしたら３，０００万円となります。

年収を割り出す場合は職業を聞き出して推測します。

経験で分かる（笑）

借入金額が分かれば後は手持ち資金です。

そこが分かれば総予算額が分ります。

土地からの場合、どのエリアに求めるのかで

単価が分ります。

総予算から敷地の予算を割り出します。

この時に平屋なのか２階建なのかが分かる。

平屋が希望な場合は資金計画を見直す必要などが出てきます。

土地の予算が組めたら後は建物です。

建物は多くの会社で単価は決まっています。

うちは40万円～50万円の間になる。

すると逆算で建物の大きさが分って来る。

残りは付帯設備です。

カーテン、照明器具、外構工事などです。

ここにも予算を組む。

資金計画を立てて予算配分をして計画を実行して行きます。

ここまでできたら同じような仕様の家を見る事が

良いかもしれません。

部屋の大きさだったり仕上がり

具合だったりが分ります。

外構などの雰囲気も分かる。

それからプランを行う事になります。

大きさと仕様が決まって来るのでそう

多くの答えはありえません。

すぐに決まる。

資金計画を最初に行う事はプランを

同時に進行している事と同じ事です。

お金も分からずプランを行う会社は危険な会社です。

最終的には「予算オーバー」と言う悲劇

が待っているだけの事。

お互いの時間の無駄使いを行っているような物です。

プロに正直に話して資金計画を立てる事が

良い家ができる事になるんですね！！

「これがお客様の図面です」

 

なんて言われてお客様の目の前に出てきたのは

 

細かな数字や記号の入っている、

 

線が沢山の絵みたいなものです。

 

見ていてもちっともわかりません。

 

その絵みたいなものを得意げにしゃべる

 

担当者は宇宙人か？？みたいな感じです。

 

「で、ここにキッチンに入るドアが有って、

 

これがキッチンです。どうです。使いやすそうでしょう！！」

 

「・・・はい。そうですね？？・・・・」

 

話が延々と続きますがまるで分りません（汗）

 

これは打ち合わせ風景で良くある事です。

 

お客様、特に奥様には図面は読めません。

 

図面で説明するぐらいなら簡単なパースの方

 

がはるかに空間を把握できる。

 

単線で二次元の図面はプロしか分かりません。

 

にもかかわらず、なぜかＣＡＤで

 

書かれたこてこての施工用の図面を

 

お客様に渡すって事は、ある意味酷い事でしょう。

 

レストランに行ったらメニューが英語だった！！

 

みたいな事です。分ったふりで突っ走るしかない（笑）

 

では、お客様にはどうしたらいいのか？？

 

実際の建物を見せて説明するのが一番です。

 

すると確実に空間の把握ができます。

 

「このキッチンはこの前の見学会の家と同じです」

 

「ああ、そうなんですね。あれぐらいなんですね。だったらよかったです」

 

で終わる。それにパースが有れば完璧ですね！！

 

今ではＣＡＤでパースがすぐに書けるので、

 

それを大いに利用する事が良いでしょう。

 

三次元にした方が分りやすい。

 

立面図よりもパースです。

 

出来る技術者ほど図面に色々なデータを落とし込んでいきます。

 

現場での作業時には非常にありがたい事ですが、

 

お客様は混乱するだけの事です。

 

もう少し気を使った方が良いでしょう。

 

介護保険の仕事で手摺とスロープの仕事との

 

依頼が有ったんですが、

 

その時に別の業者が提案した図面ってのを

 

見せてもらいましたが、

 

自分が見ても良く分からないほどの

 

書き込み用で、ビックリしました。

 

それを簡単にパースで書いて

 

「こんな風に仕上がりますよ」

 

って出したら、

 

「これだったら分かります。最初の図面は

 

何回説明されても分かりませんでした」

 

図面も「誰のための？？」

 

が有りますから気を付けましょう！！

「リビング階段は寒いって聞いたんですが？？」

なんて質問を受けたりします。

知り合いが建てられたりして

リビング階段にした結果が「冬が寒い」って

事だったんだろうと思います。

結論から言わせていただければ、

「断熱次第です」

って事です。

新省エネ基準以下でリビング階段を

設計するとまずい。

冬は熱気が２階にどんどん逃げて行きます。

暖房が効きません。

逆に夏は涼しいでしょう。

階段が煙突みたいな役目をしてくれます。

冬が寒すぎるのは考え物ですからやめた方が良い。

リビング階段は次世代省エネ基準以上での設計が

良いでしょう。

そうすれば冬も問題は有りません。

家の冷暖房も全館を考えると良いでしょう。

苦肉の策として「扉を付ける」

という手段も有ります。ただし、

面倒くさいでしょう。

リビング階段はそもそも高断熱仕様の

家の設計手法だったかと思います。

断熱性能を高めると、

局所での冷暖房ではなくなる。

するとローカで接続する意味が無い。

よって階段をリビングにも降ろせるって事です。

それをスタイルだけ真似て起きた悲劇が

「リビング階段は寒い事件」でしょうね？？

同じような事で「吹き抜け」もでしょう。

これも断熱性のが低い家で吹き抜けを作ると、

階段以上に寒いです。

開口面積が大きいだけに煙突効果も抜群ですね！！

住宅の設計は総合的な事を考えてできています。

そこには設計者の信念もあれば、

生活スタイルも入っています。

健康をどう考えるかで内装材や断熱材も大きく変わります。

リビング階段は何の目的なのかをお聞きし

将来どうなるかを考えて設計する必要があります。

その時の断熱条件は書いた通りです。

そうしないと寒いです。

「ハウスメーカーはハイレベルです」

これは、住宅雑誌に書いてあった言葉。

どういう意味なんでしょう？？

量産メーカーは同じ物を沢山作るシステムがハイレベルなのか？？

それともクオリティがハイレベルなのか？？

商品の性能がハイレベルなのか？？

まるで分りません。

また、何と比べてハイなのか、地元の会社？？って事？？？

「ハイレベルって書けば相手が思う事が主語になるから、そう書いておいてね！！」

なんて心理作戦ですかね？？

ま、イメージでしょうからしょうがないですね。

さてハイレベルな量産メーカーですが、

現場で工事しているのは地元の工務店です。

量産メーカーは工場は持っていますが施工部隊が居るわけではない。

固定費を軽減するために下請けに出します。

そこで現場を動かしているのが地元の工務店です。

ハイレベルなんでしょうか？？

品質もどうなんでしょう。

タバコでボヤ騒ぎを起こしたとある量産メーカーは約２週間、

現場を出入り禁止にして補修工事を行いました。

「今、中の検査中ですから現場には入れませんって、大手は違うわね！！」

なんてお客様が話されていたようですが、

出入りする職人さんからボヤ騒ぎの話を聞いた次第。

ハイクオリティです（爆）

下請けの工務店を指導するのが量産メーカーの現場監督さんです。

現場にはたまにしかきません。

現場が多くて行く時間が無い。

駐車場の工事をしていたところにやって来た監督さんに、

「レベルを見てもらえますか？？」

と測量機械を渡したら、３０分以上もセットに掛かり、終いには

「ごめんできません」

そうです。レベルのセットさえできない監督さんだったと言う事で、

現場にいた職人さんが大笑い！！

ハイレベルなのは笑いなのかもしれません（爆）

色々な事が起きますが、笑えない話も結構聞きます。

家をどう考えているのか？？

そこがどうなのかでこの話も分かるのではないでしょうか？？

量産メーカーに言えるのは家造りは仕事。

給料をもらう為だけだと言う事です。

そこにはお客様も何もありません。

有るのであればこのような話にはならないと思います。

誰のための家なんでしょうか？？

先週の日曜日の朝

TVをつけながら、

リラックスして仕事をしていたのですが

TVから健康寿命のキーワードがみみに入り

普段めったに見ないフジTVの

報道2001を最後まで真剣に見てしましました！

みなさん！健康寿命意識していますか？

こんにちは、沖浦です。



ちょっとまじめな話をします！

最初は医療費の削減をテーマに

漢方薬を保険適用にする事で、

漢方薬を利用しやすい環境を作り

未病や病気の予防を促す


そして病気になりにくくする事で薬を使わず、

医療費を削減するっていうお話


このお話には、共感です！


健康保険を使う場合、

どこで線を引くか？

贅沢品でないか？

などと言われ、漢方薬に対して

保険適用は難しいとの議論に

なっていましたが


そもそも

自分で生きているか？、

生かされているか？の視点が大切で

漢方を使い、健康を維持し病気にならずに、

自分らしい生き方をしている人は

まさしく、自分で生きている人

不健康な生活習慣で病気になり、

薬を処方され副作用などがありながら

根本治癒ではなく対処療法で入退院を繰り返す、

それはある意味薬によって生かされている人

（いろんな事情があるので、ここでスパッと線が引けるものではないですが）

そこで、最初にでてきた健康寿命という言葉！

健康寿命とは、「自分で生きている寿命」

この健康寿命から一般的な寿命の期間が

「生かされている寿命」という事になります。

ピンピンコロリで健康な状態で寿命をまっとうする

かなりの人が望む生き方ですよね？！


この健康寿命が一番長いのが愛知県

いろいろな要因を紹介されていました。

愛知県では喫茶店のモーニング

でかなりボリュームのある朝食が出るって、

有名な話ですよね！

ご高齢の方は、朝食を家でとらずに、

喫茶店でとる方がかなり多いそうです。

歩いて外出する、

顔なじみの客様と楽しくおしゃべるする、

お洒落をする

これが、健康寿命にかなりいい！！

認知症予防にもなる！！

そういう文化があり、

習慣化されている事が大切なんですね！

みなさま、このような習慣を見つけてみてはどうでしょうか？


家でも、健康寿命を伸ばす要素はたくさんあります。

・自然素材をたくさん使用し、空気のきれいな家を作る

・外部の段差を無くして、外出しやすくする

・部屋間の温度差を少なくし、※ヒートショックの予防をする。
※部屋間の温度差で、血圧が上下してお風呂で倒れる事

・敷居段差を無くし、引戸にする事で部屋間の移動を減らす

家づくりでは、

デザインであったり

間取りであったり

を意識する事は多いですが


健康住宅といった視点で考えるのも大切ですね！

という事で、健康住宅の事を詳しく知りたい方！！！

いつでもご相談にいらしてくださいね！！！

それでは、、、、

安く建てようと考える人は、

家の価値は「安さ」と考えています。

なのでどこで建てても同じ事。

だから安い家が良いと言う事になる。

安心感を求める人は全く別な事を考えています。

テレビでＣＭを流している会社で、

しかも「高級」なんてイメージが有る会社良い。

そこにはいつもスーツで決めた営業マンが居て、

その人が懇切丁寧にアドバイスをしてくれます。

いつもエスコートしてくれて、とても感じが良い。

でも、家の中身は良く分からない（笑）

目立った家を建てたい人はそんな家を設計する人に依頼します。

「デザインこそ命！！」

みたいな人です。量産タイプの家なんて死んでも建てない人です。

ローコストも量産メーカーもその人にとって同じ事です。

「量産メーカーの家からＣＭを抜いたのがローコストメーカーだ！！」

なんて思っています（笑）

ナチュラルな感じが良いと言う人は、


自然素材をふんだんに使った家を好まれるようです。

ログハウスとかが大好き。

カントリー調な物がストライクゾーンです。

服も化学繊維はキャンセルします。

よって服装で分かります。

自分なりのこだわりが大きいので、

自分にマッチした会社で建てる事がほとんどでしょう。

人とのつながりを大切にする人は。

親戚や知り合いで建てる事が多いです。

家のこだわりが無い分、人にこだわります。

この場合、こだわりは知り合い任せになります（笑）

さて、それでいいのか？？

死ぬまで住む家をそんな価値観で決める？？

それでいいのでしょうか？？

なんて書いても、では何が良いのか？？なんて考え込むでしょう。

家とはいったい何なんだ？？

本当はそこがスタートになります。家族で話し合ってみましょう。

そこで出て来た事に優先順位を付けて行き、

その他大勢な希望は後回しにするのが良いでしょう。

安全な、快適な、病気にならない、「家」。

ここからスタートした方が良いのではないでしょうか？？

安全な家ってなに？？快適な家って？？

病気にならない家ってどうするのか？？

この答えは住んでいる家に有ります。

住んでる人に聞いた方が早い。

イメージ先行では失敗します。

恰好は同じでも中身の違うのもが出来ますから、要注意です！！

「土地を検討中ですか？？でしたらとり

あえずのプランを載せてみましょうか？？」

この中の「とりあえず」という言葉がやばい。

とりあえずってなにも考えずにって事です。

でも、設計をする人間から言わせるとちゃんと

建てて問題ないプランを作ります。

だからとりあえずは無い。


こんな感じで出来上がる「とりあえずのプラン」ですが、

最終的にそのプランで建ったりします。

理由はちゃんと考えてあるし、

一番効率が良い。

そんなよく考えてあるプランを

「とりあえず」って余計な言葉を添えて出すから

迷走するだけの事です。


「土地を検討されているんですね。

設計にプランと積算をさせますのでそれで検討してください」

って言っておけばそれで決まってしまいます。

「たたき台のプラン」も同じ意味で危険です。

たたき台のプランって何？？って感じです。

そんなプランを作るぐらいであれば、

プラン集からコピーすればいい話です。

設計をした事の無い人、

多くの場合営業マンがよく使う言葉です。

お客様に対する逃げです。

「このプランで建てなくていいですよ。

ここから練りこんでいきますよ」

みたいな感じです。が、

プランを練るなんてそんな馬鹿な事はできません。

一度できたプランはそれがベストで、

それをいじくりまわすと言う事は「改悪」と言う事です。

バランスが崩れます。

言葉はよく考えて発しないといけません。

余計なひと言で無駄な時間を使う事になる。

「一応作ってみました」

みたいにプランを出す時に言う人が居ます。

これもアウトです。「一応」は「とりあえず」

と同じ意味になり今のプランでなくても良い。

建たないプランであるって事になります。

建たないという認識がお客様にあるとどうにもなりません。

これが見積書の提出時に出る人もいます。

「とりあえず見積もりました」

みたいにです。これも見積書の精度が

低いって認識される。

そうなると値引きの話が大きくなります。

余計なひと言が余計な展開を生む。

こんな言葉を連発する担当が目の前にいたとしたら、

あなたの家造りは苦労の連続だと覚悟しましょう。

自信が無い分全てが中途半端ですからね。

材料決めも事細かになる事でしょう。

頑張ってください！！

家の設計を始める時に、いったい何を考えているのか？？

予算や構造などの事も考えますが、最初の大きな一歩は、

「写真のアングルはどこか？？」

なんです。

写真をどうとるのか？？です。

ふざけている訳ではない。

道路から人がその家をどう見るのかを現場で確認しながら

外観は組み立てて行く。

逆に言うと写真に写らない（見えない）

ところにはコストはまわさないと言う事です。

全くの空き地でどこからでも見える場所とかだったら悩みますが、

その場合、将来そこがどう変わるかを予測します。

住宅が建ち並んだらどうなるのか？？

そこまで予測します。

撮影ポイントが決まるとどこを飾ればいいかが分かります。

建物外観はそこで大体決まる。

そっからは外構です。

植栽越しに見える外壁はどうするかとか考えます。

細かな部分は外構設計者にお任せしますがアウトラインは作る。

配置を考える時に駐車場とかの位置も考えます。

建物にとってカーポートは邪魔にしかなりません。

そこをどう工夫するかもポイントになります。


細かな部分の納まりまでは考えませんが、

空間の様子はそこで決める。

最近は平屋が多いので、屋根をどうするかが悩みの種です。

平屋はどうしても「和」の雰囲気になる。

洋風にする場合はどうするか？？そこが問題です。

さて、最終的にはＣＡＤ入力してパソコン上で空間の確認と、

カメラ撮影位置からの外観パースを作りこみます。

さて、色々な事が決まり着工して外構まで決定したら最終は写真撮影です。

最初のイメージ通りに言った場合はすごくうれしいです。

これはお客様も同じ事だと思います。

住宅雑誌などを見ていると、

「なんで隣の敷地から写真を撮ってるのかな？？」

みたいな家が有ります。

隣の人しか見ない位置がその家の撮影ポイントだったようです。

が、それは変でしょうって感じですね。

ちゃんと道路から見る。

多くの人はそこからしか見ません。

そこをどうデザインするかを考えて建てる。

最後にそこで撮影する。

これで任務終了です。

カメラを始めて特にそう考えるようになりました。

実は時間帯とかも考えて、撮影はします。夜に撮ったりとかです。

夜はすごく綺麗に見えますからね！！

「住宅ローンの借り入れはいくらにしますか？？」

最終的に詰めていくといくら借りるかの金額を確定する事になります。

所得などから借り入れ限度額が決まってきますが、

その場合、どれだけ借りたら良いのかをどう判断するのか？？

現在は低金利状態です。

５年固定や変動金利などでは金利が１．０％を割り込んでいる。

ここが大きなポイントです。

住宅ローン控除が借入残高の１．０％で、

今年は最大５，０００万円で年間最大５０万円です。

０．９％の金利ですから０．１％は利益になる。

年間に５万円が残る計算です。

さて、この現象をどう生かすか？？

手持ち金が有っても借入金を最大にしておいた方が良いって事になります。

つまり住宅ローン控除が終わるまでの１０年間は借りていた方が有利です。

１０年間が終わったら、元金を余裕金で返済する。

最初にあった手持ち金を入れれば良い事です。

すると利子負担も減る。

ただし、これができるのは低金利の時のみです。

１．０％以下で借り入れできるかどうかがポイントです。

せっかくの制度ですから利用しない事は無いですね！！

ローンが嫌いという人もいらっしゃいます。

そこは考え方なので自分の考えで行えばいいと思います。

住宅は大きな事業ですからお金の運用も考えるべきでしょう。

細かな事はここには書けません。

まあ、どう考えるかです。

手持ち金を貯めるまで先送りって人もいますが、

この低金利時代に勝負する方が利巧でしょう。

家賃を払いながらの貯金は思ったほど効率は良くありません。

さらに５年後に家を建てるとなると税金も上がっているし、

住宅ローンの金利が今と同じである可能性は低いし、

住宅ローン控除も無くなっているでしょう。

そうなると恐ろしい損失になる。

ここまで読んでまだ５年後って考える人は余裕のある人です。

住宅ローン控除は平成３１年６月入居分までです。

早く動いて最大借り入れで借りてローン控除を受ける。

今の時代はそれがベストだと考えています。

数年前まで安い金利でも１．５％ぐらいでしたから

今は凄い時代なんですけどね？？

6月27日　資金計画セミナーを行います。

低金利の時代が続いています。

でも、株価が上がり様子が変わり始めているような気がします。

そうです、金利は上がり始める事でしょう。

ちなみにフラット35の金利は4月より上がりました！

いきなり大きく上昇はしないでしょうが、

今の金利が底になると思います。

と言う事は「早い方が良い」って事です。

面白い事に５年固定の住宅ローンの金利は０．９％です。

現在の住宅ローン控除の決まりは借入残高の１．０％ですから、

０．１％は儲かるって事になります。

ものは考えようです！！

さて、消費税が１０％になるのが平成２９年４月です。

８％の時と同じならば２８年９月契約まで分は８％と言う事になると思います。

その辺りまで流れて行くと前の駆け込みと同じになります。

まずは物が無い、職人が居ないと言う事で工事の方は滅茶苦茶になる。

商品が現場に入らないって事まで発生しましたから・・・・・

また、商品価格も上がります。

多くの人が土地を探し始める事で土地代金も上がる！！

なんでも価格がアップすると考えるべきです。

今年の秋までぐらいが家の建て時かもしれません。

今動いてる人は賢い人だと言えます。

一番厄介なのが来年の春ぐらいから動く人かもしれません。

そこで動くのであれば、

消費税が１０％になった後の不景気な時に動いた方が良いのかもしれません。

その時は、全く今の状況と同じだと思います。金利は分りませんけど？？

住宅ローンの金利は今年の秋以降上がると予測しています。

フラット３５の金利も底を打って上がり始めている事でも分かります。

どうせ建てるなら何でも安い今がチャンスでしょう！！

みたいに言っても、

世間の動きが無いので一般人の心理で動かない人が多いのかもしれません。

普通の人に合わせると大きな波にのまれてしまいます。

普通と逆に動くのが賢いですね！！

日経平均株価が２万円を超えてから株を始めるより、

そのはるか以前の１万円以下の時（リーマンショック直後）

に始めた人は今は凄い利益だと思います。

逆に動ける人が良いと思います。

「どうせ仕事が少ないからそう言っているのだろう？？」

なんて考える人はその人の自由です。

神も私も信じる人をお助けします（笑）

沖浦