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家づくりについて知る
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3 Core Fundamentals for Your Home Project.
家づくりを成功に導くための
「3つの基礎知識」
家づくりは人生で最も大きな買い物であり、家族の未来を描く最高のイベントです。
「何から進めればいいのか」「予算はどう考えるべきか」「土地選びで失敗したくない」
AGEING HOUSEがこれまでの実績をもとに導き出した、
「後悔しない家づくりの進め方・お金・土地選び」の絶対的な正解を、プロの目線で徹底的に解説いたします。
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沖浦 剛 株式会社あっと・はんど（AGEING HOUSE / エイジングハウス） 代表取締役
大手ハウスメーカー（積水ハウス）や神戸のリフォーム会社での経験を経て、2003年に28歳で独立・創業。年間4,000〜5,000件のバリアフリーリフォームに携わる中で、
「老後や将来の暮らしやすさを設計段階から考える必要性」を痛感。その経験から、高いデザイン性と性能を兼ね備えつつ、徹底的なコスト管理で手の届く適正価格を
実現する注文住宅ブランド「AGEING HOUSE」を立ち上げる。
1. 家づくりの進め方
─ 失敗しないための完全ロードマップ
「そろそろマイホームが欲しい」と思い立ったとき、多くの方が最初にやってしまう失敗があります。それは、いきなり住宅展示場に行ったり、不動産会社へ土地探しに行ってしまうことです。家づくりには「絶対に守るべき正しい順番」が存在します。この順序を間違えると、予算オーバーや理想とかけ離れた家になってしまうリスクが高まります。
注文住宅が完成するまでの5つのステップ
まずは、家づくりを思い立ってから新しい家に住み始めるまでの全体像（ロードマップ）を把握しておきましょう。一般的な注文住宅の場合、完了までに8ヶ月〜1年程度の期間を要します。
STEP1
家族会議と情報収集
家づくりの第一歩は、「どんな家に住みたいか」「どんな暮らしがしたいか」を家族ですり合わせることです。InstagramやPinterestなどで好みのデザイン（モダン、北欧風、和モダンなど）を集めるのも良いですが、同時に「住宅性能（断熱性・気密性・耐震性）」についての知識を深めることが極めて重要です。
デザインは後から変更できても、家を支える構造や断熱性能は、建てた後から変更するには莫大な費用がかかります。AGEING HOUSEが提唱する「健康寿命を＋6年延ばす（LIFE+6）」ような高性能住宅の基準を知っておくことで、会社選びの確かな基準が生まれます。
STEP2
無理のない資金計画と予算設定
次にすべきは、自分たちが家づくりにかけられる「総予算」を正確に把握することです。現在の貯蓄額、将来の教育資金、老後資金などを総合的に考慮し、「金融機関が貸してくれる金額」ではなく、「月々無理なく返済できる金額」から総予算を逆算します。この資金計画が定まらないうちに土地を探し始めると、予算のバランスが崩れる原因になります。
STEP3
パートナー（建築会社）選びと土地探し
予算が決まったら、家づくりのパートナーを選びます。ハウスメーカー、地域の工務店、設計事務所など選択肢は様々ですが、「土地探し」も建築会社と一緒に行うのが鉄則です。不動産会社は「土地を売るプロ」ですが、「その土地にどんな家がいくらで建つか」を判断できるのは建築のプロだけだからです。AGEING HOUSEでは、アトリエ建築家とつくる「MASTER-PLAN」や、高品質な規格住宅「SELECT-PLAN」など、ご予算に合わせた最適なプランをご用意しています。
STEP4
プランニングとご契約
土地が決定したら、敷地調査を行い、具体的な間取りや外観デザイン、設備（キッチンやバスルームなど）のプランニングに入ります。プランと総費用の見積もりに納得できたら、正式に「工事請負契約」を結びます。
STEP5
着工後、第三者検査を経てお引き渡し
地鎮祭を行い、いよいよ着工です。基礎工事、上棟（骨組みの組み立て）、内装・外装工事と進んでいきます。家が完成し、完了検査をクリアした後、鍵をお渡しして新生活のスタートとなります。
面倒な打ち合わせのストレスをゼロに。
「Iesite」アプリ
一般的な注文住宅のプランニングでは、何度も店舗に足を運び、分厚いカタログから壁紙や床材を選び、大量の紙の図面を管理する…といった「煩雑で面倒な手続き」がお客様の大きな負担になります。
AGEING HOUSEでは、このストレスを解消するため、家づくり情報共有オリジナルアプリ「Iesite（イエサイト）」を自社開発しました。
- スマートフォン一つで、いつでも図面やプレゼン資料（VR含む）を確認可能です
- 現場の進捗写真がリアルタイムで共有されます
- チャット機能で、スタッフと手軽に相談や仕様決めのやり取りができます
共働きや子育てでお忙しいご家族でも、隙間時間を活用して「楽しみながら」仕様決めを進めることができます。お客様のスマホが「現場」であり「打ち合わせルーム」になる、画期的なシステムです。
2. お金に対する考え方
─ 予算オーバーを防ぐ賢い資金計画
家づくりにおいて、最も大きな不安要素が「お金」です。チラシや広告で見る「坪単価〇〇万円〜」という言葉だけを信じて予算を組むと、後から思わぬ追加費用が発生し、資金計画が破綻してしまう危険性があります。住宅ローンや各種費用の正しい知識を身につけましょう。
家づくりにかかる「3つのお金」の正体
総予算は、土地代を除くと大きく以下の3つの費用で構成されています。広告で謳われる「本体価格」は、あくまで家づくり費用の一部に過ぎないことを知っておいてください。
| 本体工事費 （総費用の約70〜80%） |
家そのものを建てるための費用です。基礎、骨組み、屋根、外壁、内装、設備機器などが含まれます。いわゆる「坪単価」はこの部分を指すことが一般的です。 |
|---|---|
| 付帯工事費 （総費用の約15〜20%） |
建物の外側にかかる費用です。水道やガスの引き込み工事、軟弱な地盤を補強する「地盤改良工事」、駐車場や庭をつくる「外構工事」などが該当します。土地の条件によって金額が大きく変動します。 |
| 諸費用 （総費用の約5〜10%） |
現金で支払うことが多い手続き関係の費用です。不動産取得税や登記費用、住宅ローンの借入保証料、火災保険料、印紙代などが含まれます。 |
住宅ローンの選び方
住宅ローンを組む際、最も悩むのが「金利タイプ」の選択です。それぞれの特徴を理解し、ご自身のライフプランに合ったものを選ぶ必要があります。
- 変動金利： 市場の金利動向に合わせて、半年ごとに金利が見直されるタイプ。現在は固定金利よりも非常に低金利で借りられるメリットがありますが、将来的に金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。
- 固定金利（全期間固定）： 借り入れた時点から完済するまで、金利が一切変わらないタイプ（フラット35など）。変動金利より初期の金利は高めですが、将来の金利上昇リスクがなく、返済計画が立てやすいという安心感があります。
本当に重要なのは
ランニングコストとトータルコスト
家づくりで本当に重要なのは、建築時に支払う「イニシャルコスト（初期費用）」だけではありません。住み始めてから数十年間にわたって払い続ける「ランニングコスト（光熱費・メンテナンス費用）」を含めたトータルコストで考える必要があります。
高性能住宅が結果的に「お得」になる理由
例えば、初期費用を削って断熱材や窓のグレードを下げた場合、毎月の冷暖房費が跳ね上がり、10年後には外壁の修繕などで莫大な費用がかかることがあります。
AGEING HOUSEが提供する最高品質グレード「R-STYLE（UA値0.25程度）」は、超高気密・高断熱仕様により「エアコン1台」で家全体を快適に保つことができ、光熱費を劇的に削減します。住むほどにお得になる設計です。
業界の常識を覆す！
AGEING HOUSEの「安心決済フロー」
一般的な住宅会社で家を建てる場合、「契約時（手付金）」「着工時（着手金）」「上棟時（中間金）」と、家が完成する前に複数回に分けて多額の現金を支払う必要があります。
しかし、住宅ローンは「家が完成（登記）してから」しか実行されません。そのため、途中の支払いは自己資金（貯金）から捻出するか、金利が非常に高い「つなぎ融資」を借りる必要があり、お客様の大きな金銭的負担と精神的ストレスになっていました。
▶ お金の支払いは
「完成して鍵を渡す時」だけ！
- 一般的な決済フロー
- 仲介手数料 手付金 着手金 中間金 完成時金
- 工事請負契約
- 着 工
- 上 棟
- 完成･引き渡し
- AGEING HOUSEの
決済フロー 
つなぎ融資利息
完成時
一括決済
AGEING HOUSEは、この不条理な業界の常識をなくしました。私たちの家づくりでは、途中の現金持ち出し（手付金・中間金）が一切不要になるプランをご用意しています。土地から購入する場合にどうしても発生する「つなぎ融資」の利息についても、なんと全額当社が負担いたします。
※対象外の物件もございます。
3. 賢い土地の選び方
─ 100点満点の土地はない
「良い土地が見つからないから、家づくりが進まない」——これは多くのお客様が直面する大きな壁です。土地探しを成功させるためには、不動産屋のチラシやインターネットの物件情報だけを眺めているのではなく、正しいアプローチと法律の基礎知識を知る必要があります。
土地探しで知っておくべき法律と制限
土地には、それぞれ「どのような建物を建てて良いか」という法律上のルール（都市計画法や建築基準法など）が定められています。広くて安い土地を見つけても、希望する家が建てられない場合があるため注意が必要です。
- 用途地域： そのエリアに建てられる建物の種類や高さを制限するルールです。（例：第一種低層住居専用地域は、低層住宅のための閑静なエリアで高い建物や店舗は建てられない等）
- 建ぺい率けんぺいりつ： 敷地面積に対する「建築面積（建物を真上から見たときの広さ）」の割合です。例えば、100坪の土地で建ぺい率50%なら、1階部分は50坪までしか建てられません。
- 容積率：敷地面積に対する「延床面積（各階の合計）」の割合で、その土地に建てられる建物の総ボリュームを制限するルールです。数値が大きいほど広い家や多層階の家を建てやすくなります。
- 建築条件付き土地： 「この土地を買うなら、指定された建築会社（ハウスメーカー等）で家を建てなければならない」という条件がついた土地です。自由に建築会社を選びたい場合は「建築条件なし」の土地を探す必要があります。
土地探しは家づくりのプロ
（建築会社）と一緒に
土地探しを不動産会社にのみ依頼すると、どうしても「土地単体での価値（日当たり、駅近、角地など）」ばかりが強調され、予算の大部分を土地代に割いてしまう傾向があります。その結果、「理想の家を建てる予算が残っていない…」という本末転倒な事態になりかねません。
「建築目線」での土地評価が明暗を分ける
AGEING HOUSEでは、土地探しから丸ごとサポートを行っています。建築のプロと一緒に土地を探す最大のメリットは、「その土地に、どのような間取りの家が、トータルいくらで建つのか」を即座に判断できる点です。
一見すると条件が悪い「変形地」や「北向きの土地」であっても、アトリエ建築家の卓越したパッシブデザインの手法を用いれば、外からの視線を遮りつつ、光と風をたっぷり取り込む最高に心地よい空間へと変貌させることができます。土地の価格を抑え、その分を「家の性能やデザイン」に投資するという賢い選択が可能になります。
災害リスク（ハザードマップ）の確認
近年、自然災害が増加しています。土地を購入する前には、各自治体が発行している「ハザードマップ」を確認し、洪水、土砂災害、液状化のリスクなどを事前に把握しておくことが命を守る家づくりの鉄則です。
AGEING HOUSE独自の
「最強の土地仕入れスキーム」
▶ 相続相談会から生まれる、
市場に出回らない物件
一般的に、良い土地情報はインターネットのポータルサイトに掲載される前に、不動産会社同士や特定の顧客の間で売れてしまいます。
AGEING HOUSEでは、自社で定期的に地域向けの「相続相談会」を開催しています。この相談会には、「親から相続した古い家や使っていない土地をどうにかしたい（売りたい）」という方が直接ご相談に訪れます。
私たちはこの独自のネットワーク（直接の仕入れルート）を持っているため、他社にはない市場に出回る前の優良な土地情報を、優先的にお客様へご紹介することが可能です。
▶ 不動産仲介手数料が「￥0」に！？
さらに、この独自ルートで仕入れた物件等、対象となる条件を満たした場合、通常であれば土地価格の「3%＋6万円」かかる高額な不動産仲介手数料（数百万円規模）が不要（￥0）になります。これは、土地探しから家づくりまでを自社で一貫して行えるAGEING HOUSEならではの圧倒的な強みです。
MESSAGE家づくりを、人生最高のイベントに。
いかがでしたでしょうか。家づくりの進め方、お金に対する考え方、賢い土地選びのポイント。これらの正しい知識を持つことで、漠然とした不安は「確かな安心」へと変わるはずです。
私たちAGEING HOUSEは、単に「家」という箱を売る会社ではありません。
ご家族の「健康寿命が＋6年される（LIFE+6）」最高水準の住宅性能と、アトリエ建築家が描く美しいデザインを両立させた理想の住まいを、徹底的なコストカットによって「手の届く適正価格」でお届けすることを使命としています。
設計のプロセスからお引き渡しまで、担当スタッフは「お客様の家づくりチームの一員」として、一切の妥協なく、愛と熱い想いを持って伴走いたします。どんな些細な疑問や不安でも構いません。まずは、AGEING HOUSEの個別相談会や見学会へ、お気軽にお越しください。
まずは、お気軽にご相談ください。
「自分たちの収入でいくらの家が建つ？」「希望のエリアで土地は見つかる？」「住宅ローンの選び方がわからない」
そんな皆様のお悩みを解決する「家づくり無料相談会」を随時開催しております。
売り込み営業は一切いたしません。あなたのペースで、理想の暮らしについてお聞かせください。
